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闻案说法丨房主能否向买方主张违约金
日期: 2018-12-14

闻案说法丨房主能否向买方主张违约金

「案情简介」


房屋买卖合同约定购房一方须在约定日期前交清尾款,否则要支付房屋价款10%的违约金。补充协议又约定,如果约定日期前购房一方没有交付尾款,则合同终止。结果购房一方逾期没有交付尾款——


今年6月15日,省会的刘先生与李女士在某房产中介公司签订了房屋买卖居间合同。合同约定,刘先生将位于某小区的一套住房以120万元的价格卖给李女士。合同签订当日,李女士交付定金1万元整。合同签订后10日内,李女士须向刘先生交付首付款20万元,尾款须于11月1日前交清。如未能交清尾款,李女士须按每月5000元的利息支付给刘先生。李女士付清全款后,刘先生须将该房屋产权转至李女士指定名下。合同还约定,李女士须全面履行合同义务,否则,刘先生有权要求李女士支付合同成交价格10%的违约金。


签订完合同后,刘先生担心李女士迟迟不给尾款,又与李女士在某房产中介公司的见证下签订了一份补充协议。协议约定,此房在正式更名前,任何一方不能违约,严格按照原合同和补充协议执行,若有一方违约,则由违约方承担全部责任。如果11月1日李女士仍没有凑齐剩余尾款交给刘先生,则此合同终止,刘先生须退还李女士所有款项(不含定金1万元整)。协议还约定,本协议是原合同不可分割的组成部分,与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作的修改条款外,原协议的其余部分继续有效。


如今已到11月中旬,李女士仍没有向刘先生交付剩余尾款。刘先生觉得李女士应该向其支付房屋成交价格10%的违约金,但李女士不同意,称补充协议里面说了,11月1日前如果她凑不够剩余尾款,则此合同就已终止,她也没必要再向刘先生支付违约金了。


刘先生不解,这补充协议的内容与原合同内容有什么冲突吗?她向报社打来电话,询问能否向李女士主张10%的违约金。


记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师李梦婷


「律师说法」


本期点评专家:河北冀华律师事务所 李梦婷


李梦婷律师认为,刘先生与李女士签订的房屋买卖居间合同、补充协议均系双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。


双方签订的补充协议中约定的合同终止条款,实际上是赋予了守约方刘先生的合同解除权。合同解除后,刘先生能否依据合同约定向李女士主张违约责任,是双方争议的焦点。根据我国《合同法》第98条的规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定,“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持”。综上所述,本案房屋买卖合同虽已解除,刘先生作为守约方,仍有权主张违约金。


另外一个问题是,根据《合同法》第116条的规定,当事人既约定了违约金,又约定了定金,一方违约时,守约方可以选择适用违约金或者定金条款。李律师认为,本案的补充协议约定了合同的解除条件,但对原合同的违约金条款并未明确废止,故刘先生仍可在违约金与定金之间选择,但二者不可同时主张。


李律师说,合同是平等主体之间订立的契约,旨在督促双方依照约定履行各自的义务。若因一方不守诚信而解除合同,则构成违约,不论合同是否解除,均应向守约方承担违约责任。在违约责任的选择上,法律更倾向于保护守约方的利益。


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