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闻案说法丨物业公司是否有义务 为业主检修供水管道
日期: 2018-11-19

闻案说法丨物业公司是否有义务 为业主检修供水管道


「案情简介」


某小区一业主家的水表不停转动,在排除水表存在问题后,业主在自家未发现漏水现象。在此情况下——


家中没有渗漏水现象,水表自己转动


“物业公司有没有义务为我检修管道?”近日,省会的关先生向记者打来电话询问。原来,前不久,关先生在公司上班的时候,接到邻居一个电话,邻居在电话中说,其在楼道内给自家的水表充值的时候,发现关先生家水表上的指针一直在转动,敲了敲关先生家的门,没人吱声。邻居担心是关先生出门忘记关水龙头,于是给关先生打了电话。关先生连声向邻居道谢,向公司请了假往家走。他回家一检查,发现家中水龙头都关得好好的,到水表前一看,果然水表上的指针在转动。他仔细检查,家中并无渗漏水现象。


找物业检查维修,物业称对入户管道不负责


在确定水表并无问题后,他请来物业公司工作人员,希望帮助查找供水管道上的漏水之处并予以维修。物业公司工作人员在关先生家检查了一下,说没发现漏水处,应该是隐藏在楼体内的管道出了问题。工作人员说,物业公司只负责管道公共部分的检修,对入户的管道不予负责。关先生认为,自己按时交了物业费,物业公司应该对管道尽到维修义务,并且现在还不能明确知道是公共部分还是入户部分出现了漏水问题,物业公司应该进行全面检查。


关先生问,在这种情况下,物业公司是否负有维修义务?记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师张茉


「律师说法」


本期点评专家:河北冀华律师事务所 张茉


张茉律师认为,《物权法》规定了业主的建筑物区分所有权,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。通常来说,住宅小区里的供水管道分为入户管道和公共管道,其检修和维护的责任应当具体问题具体分析。


物业公司对小区内管道的检修和维护的法律义务来源于业主与物业公司签订的物业服务合同。国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第11条规定的物业服务成本构成中包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。由此可以看出,物业公司对其管理区域的共用设施、共用部位负有维护、维修的义务。但是,物业公司是否承担业主专有部分管道的检修和维护,则要看其与业主签订的物业服务合同中是否有相关约定。物业应当具体承担哪些服务责任,也要依据物业服务合同中所约定的具体内容来分析。


如果物业服务合同中没有约定物业公司对业主入户管道负有检修和维护义务,物业公司作为小区公共设施管理的专业单位,仅应当对小区公共部分的管道承担检修和维护义务。当业主专有部分的入户管道发生破损时,如果房屋在质量保修期内,则应当由房地产开发公司承担因管道破损给业主造成的经济损失;如果房屋已过质量保修期,则应当由业主自行承担检修、维护管道的责任。


如果物业服务合同中明确约定了物业公司对小区内包括公共管道以及入户管道的检修和维护承担责任,则不论管道破损发生在何处,都应当由物业公司履行检修和维护义务。


业主可根据物业服务合同约定确定担责主体


通过检查,关先生没有发现自己家发生渗水漏水现象,说明隐藏在楼体内的管道出了问题,但漏水点无法确定是在供水管道的公共部分还是在业主专有部分。如果关先生与物业公司签订的物业服务合同中有关于供水管道的相关约定,应当按照合同约定的内容确定担责主体。如果合同约定应当由物业公司承担管理小区内所有供水管道的责任,物业公司就应当尽快帮助关先生查清漏水之处并予以维修;如果合同未约定物业公司负责对业主专有部分供水管道进行检修和维护,基于物业公司对小区公共设施的维护、维修义务,物业公司应当首先对其管理区域的公共部分管道进行检修和维护,经检修后如确定漏水点在管道的公共部分,则应当由物业公司负责维修。如确定漏水点在业主专有部分,关先生可以自行检修或委托物业进行检修并给付一定的费用。不论物业服务合同中是否约定了物业公司对业主专有部分的管道承担检修、维护责任,关先生均有权利要求物业公司对管道的公共部分进行检修。如果物业公司无正当理由拒绝履行检修义务,为防止损失扩大,关先生可先自行检修,因检修而产生的费用再根据物业服务合同的约定向物业公司主张赔偿责任。


张律师建议,业主在与物业公司签订物业服务合同的时候,一定要仔细审查物业公司的服务内容,充分了解物业公司所承担的责任。只有这样,当不利事件发生时,业主才能够依据具有法律效力的文件来维护自己的合法权益。

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