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闻案说法丨楼顶漏水 谁该负责维修
日期: 2020-05-18

闻案说法丨楼顶漏水 谁该负责维修


「案情简介」


楼顶漏水,顶楼住户希望物业维修或动用维修资金遭拒


省会的小张如今遇到烦心事了。2019年大学毕业后,小张在家人帮助下买了省会某小区的房子。因为顶楼便宜一些,小张考虑到家里的实际情况,就买了顶楼五楼的一套二居室。


简单装修后,小张入住。去年8月的一天,天下大雨,小张晚上下班回到家,发现家里楼顶漏水。小张第二天找到物业公司,要求物业维修。物业公司工作人员看了现场后,发现漏水确实严重,就对小张说,楼顶属于建筑主体部分,物业不负责维修,不过他可以申请维修资金,但必须征得该单元七成住户的同意。


小张接连几天找该单元业主,希望征得他们同意,但是他们都拒绝了。一看维修资金没有着落,小张又找到物业公司。物业工作人员表示,开发商一般只负责房屋出售后五年以内的维修,之后就不是他们负责了。


 就这样,房顶始终也没修成。眼见春天来了,雨水开始增多,小张愁眉不展。他想咨询一下,楼顶漏水,到底谁该负责维修呢?


 记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师曾宪玮。


「律师说法」


本期点评:河北冀华律师事务所 曾宪玮


动用维修资金,要满足一定的条件


曾律师认为,造成楼顶漏水的原因很多,应具体问题具体分析。


业主小张可以要求物业或专业公司判断漏水原因,如果是因开发商设计缺陷造成的,小张可以对其提起诉讼,由法院判决其承担赔偿责任。如果不是设计出现问题,那么,楼顶防水的保质期一般约定为五年,在五年内出现了质量问题,应由开发商免费维修。过了保质期,则要根据维修部位的性质、严重程度、形成原因来确定由谁承担维修费用。如果最后确定必须使用维修资金来进行维修的,也要根据法律规定和程序进行。


曾律师说,要想动用维修资金,则要满足一定的条件。


《住宅专项维修资金管理办法》规定,商品住宅专项维修资金属于业主,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用,而且只用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大修中修以及更新改造工程。一般主体结构和共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等基本结构部分,走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共通行部分,避难层、设备层或者设备间等结构部分。楼顶属于主体结构部分。


条件满足后,须按程序进行申报


满足了条件,还要按照程序进行申报。《住宅专项维修资金管理办法》规定,若要支出维修资金,需遵循“双2/3特别多数原则”,即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;而且,住宅专项维修资金的使用最终要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意。


根据《物业管理条例》《物权法》及《住宅专项维修资金管理办法》规定,住宅专项维修资金是由全体业主交纳的,属全体业主共同所有。一般情况下,维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立,由物业管理公司或管理单位申请支取使用。


综上,曾律师认为,小张申请房屋维修资金,要分五步走。第一步,向物业公司提出维修要求后,由物业公司向业主委员会提交维修改造方案;第二步,由业主委员会召开全体业主大会,或者挨家通报征求意见,须经三分之二以上的业主签字同意,形成业主大会决议,并在小区内公示5天;第三步,由物业公司带相关资料到街道办事处审核;第四步,街道办事处审核检查通过之后,业主委员会报当地建设(房地产)主管部门备案,维修开工;第五步,工程竣工后,由市房管局核算办理结算手续,房管局向专户管理银行发出划转维修资金的通知,由专户银行向物业公司划款。对于没有成立业主大会的小区,需使用维修资金的,要在街道办事处指导下,组织申报。


闻案说法丨楼顶漏水 谁该负责维修


程序走不通,业主可拿证据向建设行政主管部门提出申请或通过诉讼方式解决


如果小张无法获得业主“双2/3特别多数原则”,获得维修资金,曾律师建议可以通过以下途径解决:


根据《石家庄住宅专项维修资金管理办法》第二十二条和二十三条的规定,小张可以拿出房屋屋顶漏水的专业鉴定报告及证据材料,向建设(房地产)行政主管部门提出申请,由该局督促业主或业主委员会限期维修。如果其限期不维修,建设(房地产)行政主管部门可以责成物业服务企业负责维修或直接组织代为维修,费用从其住宅专项维修资金中列支并分摊到户。


如果上述措施还不能解决,小张可以选择两种诉讼方式。一种是小张可起诉相同一栋楼一个单元的其他业主,要求履行动用维修资金的诉求,来达到“双2/3特别多数原则”的要求。另一种是小张可以通过行政复议或者诉讼的方式,要求建设(房地产)行政主管部门履行行政行为,勒令物业服务企业负责维修或直接组织代为维修。


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