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房地产开发企业税务风险自查清单
日期: 2019-06-06

房地产开发企业税务风险自查清单


房地产开发企业具有鲜明的行业特点,如经营周期长、涉及税种多、税收负担重、税收文件复杂、地方政策口径不一致、涉税风险高等。房地产业一直是税务机关重点关注的行业,也是每年国家税务总局安排的税务稽查重点行业,随着金税三期大数据管控时代的来临,税务风险管理逐渐成为房地产开发企业的税务管理重点,目的是有效降低涉税风险,规范税收管理水平。


我们以项目管理为主线,按照房地产项目运作流程包括土地取得、开发建设、销售、清算等环节,将各环节涉及的增值税、企业所得税、土地使用税、契税、土地增值税等主要税种的涉税风险点进行梳理,帮助企业做好纳税自查,采取有针对性的应对措施,避免发生涉税风险。


一、土地取得环节



(一)招拍挂拿地缴纳耕地占用税的风险


房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地是否缴纳耕地占用税?谁是耕地占用税的纳税义务人?纳税环节、纳税义务发生时间如何确定?


(二)母公司拿地、子公司开发的税务风险


在实务操作中,房地产开发企业通过母公司拿地的情形比较普遍,母公司取得土地后,新设立的项目公司进行实际开发。母公司拿地、子公司开发的土地出让变更合同或补充合同如何签订?土地出让金收据的抬头如何确定?增值税、土地增值税、企业所得税如何处理?


(三)招拍挂拿地缴纳土地使用税的风险


土地使用税的纳税义务发生时间如何确定?土地出让合同没有约定交付土地日期或者约定不明确的纳税义务发生时间如何确定?对于政府因各种原因未按合同约定交付土地的如何采取补救措施避免多缴土地使用税?


(四)招拍挂拿地土地出让金返还的风险


政府土地出让金返还是作为政府补助缴纳企业所得税还是冲减土地成本?如果作为政府补助是不需要缴纳土地增值税的,而冲减土地成本不但需要交纳企业所得税,而且需要交纳土地增值税。


(五)招拍挂拿地契税的风险


从2002年开始实行土地招拍挂制度以来,实务中存在着毛地出让和净地出让两种方式。由于毛地需要进行补偿、安置、拆迁、三通一平等工作,发生的城市基础设施配套费是否缴纳契税?拆迁补偿费支出是否缴纳契税?红线外市政工程支出是否缴纳契税?配建房工程支出是否缴纳契税?


(六)安置动迁用房支出的风险


在正常的招拍挂拿地都是净地出让,政府已预先完成拆迁补偿与安置工作,企业只需要缴纳土地出让金即可,不存在企业层面的拆迁补偿。在以现状出让的情况下,拆迁补偿工作由企业自行实施,在土地成本中才会出现拆迁补偿费用。拆迁补偿费用中的安置动迁用房支出是按照安置房的市场公允价还是安置房的建造成本价入账?土地增值税、企业所得税如何处理?


(七)分期缴纳土地出让金利息的风险


土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息,能否计入取得土地使用权所支付的金额作为土地增值税清算的扣除项目。


二、开发建设环节


(一)红线外支出的风险


风险来源:《土地出让合同》中约定在出让土地红线范围外,以代政府建造市政公园、道路桥梁、学校、公共展馆等公共设施为条件取得土地。


风险表现:红线外支出能否在土地增值税清算时作为扣除项目金额,是否可以加计扣除?


应对措施:应当明确约定该设施的产权归政府,并在竣工后办理移交手续;所发生的代建成本的性质是“实物地价”,列入土地成本。《土地出让合同》或《规划设计条件》《出让须知》等约定土地受让人需要承担配建公租房义务的,公租房建安成本亦视为“实物地价”,列入土地成本。


法律依据:《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函(2014)175号)三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题 纳税人为取得土地使用权,在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第四条第(一)项确定的相关性原则,纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议,或者相关政府主管部门出具的证明文件的,允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。


广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》的公告(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)纳税人在取得土地使用权时,应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出,提供与本项目有关的证明材料,凭合法有效的凭证据实扣除,取得的收益抵减相应的扣除项目金额。


《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见[全文废止]》(鄂地税发[2013]44号)七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题:房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即“红线”外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出,能提供与本项目存在关联关系的直接依据的,可以计入本项目扣除项目金额;不能提供或所提供依据不足的(如与建设项目开发无直接关联,仅为开发产品销售提升环境品质的支出),不得计入本项目扣除金额。


(二)开发间接费的风险


开发间接费支出具体包括哪些?如何区分开发间接费与管理费用?需要履行什么手续?区分开发间接费与管理费用对企业所得税和土地增值税有什么影响?


(三)在建工程转让的风险


在建工程转让如何入账?在增值税计算时如何抵扣?在土地增值税清算时能否加计扣除?


(四)临时建造的售楼部的风险


临时建造的售楼部需要缴纳房产税吗?


(五)个人代企业向银行借贷的利息风险


个人代房地产开发企业向银行借贷的利息是否征收个人所得税?房地产开发企业入账的合法有效凭证是什么?


三、销售环节


(一)地下车位的风险


有产权的地下车位与无产权的地下车位在税收上有什么不同?转让方式与租赁方式的涉税处理一样吗?是否分摊土地成本?地下车位的企业所得税如何处理?地下车位的土地增值税如何处理?购买地下车位是否缴纳契税?


(二)土地增值税清算单位的风险


根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。


如何确定土地增值税清算项目?如何确定土地增值税清算项目中的分期项目?清算单位划分的大小与土地增值税税负的关系如何?


(三)土地增值税清算成本对象的风险


在土地增值税清算时,成本对象如何确定?“一分法”、“二分法”、“三分法”甚至“多分法”是否合法?如何利用成本对象降低税负?


(四)土地增值税清算共同成本分摊的风险


土地增值税清算时不同清算单位之间、同一清算单位内部不同产品之间共同成本分摊的原则如何确定?如何通过不同的分摊原则降低税负?


(五)土地使用税的纳税义务截止时间的风险


已经销售的商品房土地使用税的纳税义务截止时间如何确定?如何享受配建学校、医院、托儿所、幼儿园的土地使用税的免税优惠政策?如何享受绿化用地、代征道路用地的土地使用税的免税优惠政策?


(六)房地产销售价格的风险


如何认定房地产销售价格明显偏低且无正当理由?税务机关如何处理?房地产开发企业如何做好内部管理防止纳税调整?


房地产行业涉税无小事,动辄涉及上百万、千万的税款,建议房地产企业按照我们梳理的涉税风险点一一对照开展自查,对发现的问题及时采取补救措施,做到准确纳税、依法纳税,不缴冤枉税。


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