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当抵押撞上租赁,执行标的如何处置?
日期: 2020-04-21

当抵押撞上租赁,执行标的如何处置?


执行程序中,申请执行人对执行标的享有抵押权,案外人对执行标的享有租赁权的情形时有发生。为阻却申请执行人对执行标的的处置,租赁权人会提起案外人执行异议之诉,要求法院判定申请人处置执行标的后,执行标的受让人继续承受租赁权。申请执行人无法获得执行标的完全变现的结果,执行标的的处置价值也会因为租赁权的存在而降低。 


对于执行标的上同时设有抵押权和租赁权,租赁权人提出案外人执行异议之诉,能否阻却抵押权的实现呢? 


我们认为要分两种情况来判断——


如果执行标的上案外人的租赁权成立在先,申请执行人的抵押权设立在后,则租赁权不受抵押权行使的影响,执行标的通过拍卖等方式处置后,“买卖不破租赁”,执行标的的租赁权由执行标的的受让人承受;


如果执行标的上申请执行人的抵押权设立在先,案外人的租赁权成立在后,租赁权的存在影响抵押权的实现,人民法院应当将租赁权除去后进行拍卖,租赁权不能对抗先设立的抵押权。 


下面我就以下三个问题,和大家探讨执行标的上抵押权和租赁权的关系


1、确定抵押权和租赁权先后顺序的时间点如何界定?

2、租赁权不能对抗抵押权时,是否应必须去除租赁权?

3、租赁物拍卖时,承租人能否提出执行异议之诉?


1、确定租赁权和抵押权先后顺序的时间点如何界定?


基于租赁权和抵押权的性质不同,两种权利的起算时间点存在差异。


就租赁权来说,应当以租赁物实际“占有时”作为租赁权产生对抗效力的时间点。在租赁合同中,承租人拥有占有使用租赁物的权利,承租人对租赁物的实际'占有',对包含出租人在内的所有第三人具备公示效力,会产生“物权化”的特殊保护。所以承租人实际占有租赁物,才是真正意义上的租赁权。一方面,租赁权的成立,应在租赁物实际“占有”之后,以“占有”作为租赁权是否成立的判断标准;另一方面,租赁权阻却抵押权的时间点,应当以“占有时“作为起算点。最高院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定,只有承租人和出租人签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,承租人请求法院阻止向受让人移交占有被执行的不动产,法院才会支持。该条款明确了'占有'是租赁权产生对抗效力的必要条件。


就抵押权来说,应当以”登记时“作为抵押权产生对抗效力的时间点。《物权法》第190条规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。明确了能够对抗租赁权的是已经登记的抵押权。在执行程序中,应当以抵押物登记的时间为准,以确定抵押权和租赁权的先后顺位以及对抗效力。如果抵押权人将已经办理抵押登记的财产出租的,承租人的租赁权不能对抗设立在先并且已经登记的抵押权,租赁权的存在对抵押权实现造成影响的,人民法院应当除去租赁权后实现抵押权;如果抵押人将没有办理抵押登记的抵押财产出租的,且承租人不知道抵押财产已经抵押的事实,抵押权就不能对抗租赁权,如果承租人知道抵押的事实,且继续承租的,视为其愿意承受相应的风险,在抵押权人实现抵押权时,承租人以租赁权对抗抵押权则无法得到法院支持。


2、租赁权不能对抗抵押权时,是否应必须去除租赁权?


关于这个问题,法律有不同的规定。


《担保法解释》第66条规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力;最高院《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条规定:房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院不予支持。


上述两部法律规定的内容基本相同,即设立在先的抵押权实现后,租赁权因抵押权的实现被去除有一定的绝对性,无需考虑租赁关系的存在是否对抵押权的实现是否有影响,租赁权对抵押权不具有约束力。


但最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中第31条却与上述法律规定有所不同:拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。


该规定明确:在判断租赁权是否去除时,要考虑租赁权的存在是否对抵押权实现存在影响。虽然租赁权设立在抵押权之后,但其存在并不影响在先设立的抵押权实现时,法院可以实行带租拍卖,租赁权仍可继续存在。此项规定,一方面优先保护了抵押权人的利益,关注了抵押物的变现价值,同时也顾及到了抵押物的使用价值的实现,合理照顾了承租人的权益,对执行标的上不用权利进行了兼顾保护。


 我们也看到,在执行实务中,很多法院在拍卖同时设有抵押权和租赁权的执行标的时,并未对后设立的租赁权绝对除去,而是根据执行标的的实际情况,通过采取带租评估的方式,判断后设立的租赁权对先设立的抵押权实现是否有影响。通过征求抵押权人的意见,并结合具体情况,选择带租拍卖的方式进行执行标的的处置变现,实现拍卖的顺利成交,即实现了抵押权,也兼顾了租赁权的保护,取得了良好的执行效果和社会效应。


3、租赁物拍卖时,承租人事发后有权提出案外人执行异议之诉?


根据最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定,承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时,并不必然导致租赁权消灭。因此,承租人并不当然有权提起执行异议之诉。


如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权,而承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的,此行为属于民事诉讼法第225条规定的执行行为异议,应当通过执行复议程序解决,承租人提起执行异议之诉的,应当不予受理;已经受理的,应当裁定驳回起诉。但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的,因涉及实体权利的争议,承租人主张其享有足以排除执行的租赁权的,在执行异议被驳回后,可以提起执行异议之诉。


附相关法律法规:


《担保法解释》第65条 :抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。


《担保法解释》第66条 :抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。


《物权法》第190条 :订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。


《合同法》第229条 :租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条 : 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。


《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条 : 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。


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