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抗疫专刊丨提前通知,承租人能任意退租吗?
日期: 2020-03-13

抗疫专刊丨提前通知,承租人能任意退租吗?


【编者注】本文为新冠肺炎疫情影响与合同履行系列法律观察分析的一部分。关联阅读:

当前,居民服务类经营者(餐饮娱乐零售等)营业受限,受疫情冲击明显,商业用房租金支付压力尤为突出。围绕变更或解除租赁合同问题,不可抗力规则或情势变更规则,并非均能轻易适用,且以此类规则提出诉求或进行抗辩,面临着举证责任和司法程序的限制。近期,部分商业房产租赁合同当事人进行法律咨询,租赁合同中约定:“租赁期内,非因本合同规定的情况,承租方需提前退租的,应提前10日通知出租方,并向出租方支付相当于一个月租金标准的违约金。”(以下简称为“提前退租约定”),由此,引出租赁双方都比较关心的问题:承租方能依据这样的约定解除合同吗?如否,如何约定合同解除条件?

 

一、“提前退租约定”约定的是什么?

 

《合同法》第四十五条第一款规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”

 

㈠“附解除条件”与“约定解除条件”之比较

 

“附解除条件”,是指对具有效力的合同,当合同约定的条件出现时,合同的效力归于消灭。“约定解除条件”,指的是约定一方解除合同的条件,该条件成就时,该当事人获得解除权。

 

1.解除事由及功能不同。附解除条件的合同,条件是合同当事人约定的、未来有可能发生的、用来限定合同效力的某种合法事实。可为条件的情况范围广泛,可以是自然事件,例如,婴儿出生、某人达到特定的年龄等;也可以是合同一方当事人的行为,比如支付行为;或者是笫三人的行为,比如担保行为;抑或是社会行为,比如法律的颁布等。

 

而约定解除权的合同,其解除通常是“对履行过程中发生的瑕疵行为所做出的反应”,解除原因多为债务不履行,致使另一方未受履行的当事人受到损失,解除权制度的设立,是为未受履行的当事人提供法律救济手段。

 

2.法律效果不同。对于附解除条件合同而言,条件成就,合同关系消灭,不存在解除权及其行使的问题。而对于约定解除权来说,条件成就,解除权产生,解除权人若行使解除权,则合同归于消灭,产生的是解除权,而非解除,合同是否解除,取决于解除权人是否进一步行使解除权。

 

3.措词表述不同。附解除条件的场合,一般采用:“条件成就,合同自动消灭/终止”的表述,总之字面上含有合同等法律行为当然地、自动地消灭之义。而在约定解除权的情况下,一般采取:“条件成就,当事人一方或双方可以/有权解除合同”的用语。

 

㈡提前退租条件约定不明

 

通过以上界定及比较,我们认为:

 

第一,前述提前退租约定不属于附解除条件的合同,因为该约定并未包含自动终止合同的意思。

 

第二,该约定是否包含承租人获得解除权的“条件”?如果是,则条件为“非因本合同规定的情况”?还是“应提前10日通知出租方,并向出租方支付违约金”?

 

如果是前者,则属于约定不明,没有约定。

 

如果是后者,该约定是否属于解除合同的“条件”?有人认为属于“条件”,只要提前通知+支付违约金就算条件成就,此时承租人享有解除权。有人认为这不属于“条件”,条件应为客观的、外在的,非解除权人可决定的事实/事件。


崔建远教授认为在法律行为中存在任意条件,该条件使法律行为的效力取决于相对人的意思。其中,纯粹任意条件是指条件成就与否纯由当事人一方的意思决定。非纯粹任意条件,是指条件成就与否,除本于一方当事人的意思以外,还需要有某种积极事实。我们认为“提前通知+支付违约金”这样的约定比较符合“非纯粹任意条件”的特征。崔建远教授建议立法确认非纯粹任意条件有效。

 

也有人提出这更符合合同解除后清理条款的性质。(我个人比较倾向此种认定,但团队其他成员认为属于非纯粹任意解除条件。)

 

二、能否约定任意解除权?

 

以“提前退租约定”为例,抛开此类约定是否属于解除条件的“条件”暂且不论。退言之,合同当事人是否可以在不设定任何解除条件的情形下,约定一方或双方可以随时解除合同呢?即合同当事人能否约定任意解除权呢?

 

●多数观点:约定任意解除权无效

 

司法实践中,多数观点认为约定任意解除权无效。主要基于合同严守原则,在合同生效和履行过程中不能擅自解除合同,而约定的任意解除权会违反合同的严守原则,破坏合同秩序。并且在法律中已经明确规定能适用任意解除权的合同类型,约定的任意解除权是违法无效的。

 

●少数观点:约定任意解除权有效

 

少数观点认为约定任意解除权有效。主要基于任意自治原则,只要双方约定的内容没有违反公序良俗,没有不当竞争应当予以认可,法律并未明文否认其效力,在双方意思表示一致后约定的任意解除权,应当予以承认相应的效力。

 

★《九民纪要》理解与适用:除委托合同等基于人身信赖关系订立的合同,当事人可以约定任意解除权外,其他类型的合同中,原则上不应允许当事人作出此类约定。

 

2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号,简称《九民纪要》)第 47条规定:【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持;反之,则依法予以支持。

 

针对此规定涉及到的“当事人能否在合同中约定享有任意解除权”这一实务问题,最高人民法院回应意见为:“当事人在合同中约定一方或双方享有任意解除权,对此类约定应否加以限制,存在不同理解。我们认为,除委托合同等基于人身信赖关系订立的合同,当事人可以约定任意解除权外,其他类型的合同中,原则上不应允许当事人作出此类约定,否则,既容易造成社会资源的浪费,也不符合当事人缔约的真实目的。”

 

▲参考案例:认定约定任意解除权无效

 

案例1:佛山市中级人民法院审理的林倩敏与珠海市大地教育咨询服务有限公司租赁合同纠纷【(2013)佛中法民一终字第928号】二审民事判决书中认为:合同任意解除权是指合同当事人所享有不附带任何条件的随时解除合同的权利。关于合同任意解除问题,《合同法》总则部分并无涉及,仅在分则对部分合同规定了任意解除权问题,如第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人”、第二百六十八条规定“定作人可以随时解除承揽合同……”、第四百一十条规定“委托人或者受托人可以随时解除委托合同……”等,上述合同任意解除权是基于法律的直接规定而取得的,应理解为法定解除权的一种特殊情况,属于《合同法》第九十四条第(五)项所规定“法律规定的其他情形”。本案所涉的任意解除权并非在《合同法》分则规定的任意解除权范围之内,而属于双方当事人在合同中自行约定的任意解除权,本院对此分析如下:一、约定任意解除权不属于《合同法》规定的约定合同解除权的范畴。《合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”该规定中所谓的“条件”应具有“或然性”,即既可能成就,亦可能不成就,“或然性”是“条件”的基本内涵;换言之,合同一方或双方是否享有解除权完全依赖于订约将来双方约定的解除条件成就与否,当事人在约定之时并不直接享有随时解除合同的权利,这种权利属于一种期待权。而约定任意解除权则无条件地赋予了合同一方或双方当事人的合同解除权,无需满足任何条件,属于一种既得权。因此,约定任意解除权因缺乏“条件”要素而不属于《合同法》第九十三条规定的约定解除权范畴。本案中,出租人提前180日通知承租人是出租人解除合同前应履行的程序性义务,不具备“条件”的“或然性”特征,故林倩敏上诉称本案合同第十四条第㈢项约定的解除权属于《合同法》第九十三规定的约定解除权,理据不足,本院不予支持。二、约定任意解除权的效力问题。根据合同严守的原则,各国法律普遍规定合同一经订立就具有法律效力,当事人必须全面、适当地履行,故任意解除合同一般是被禁止的;但同时考虑到经济活动对于自由和效率的要求,法律对部分特殊的合同主体也赋予了合同任意解除权,因此《合同法》分则对部分合同任意解除权作了规定。但从立法本意而言,我国对合同任意解除权是严格限制的,因为从逻辑上讲,如果立法允许当事人约定任意解除权,那么就没有必要在分则中特别规定部分合同主体的任意解除权而只需在总则中作出一般规定即可。尽管根据私法意思自治和合同自由原则,当事人有自由选择合同内容的权利,但合同自由并非是无限制的。《合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”;第八条规定:“当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”,上述条款规定了诚实信用和合同严守原则的基本要义,并体现了我国合同法最大限度地促成交易和维护交易稳定的立法目的,如果允许当事人行使约定任意解除权,则有悖于合同法所规定的上述原则和立法目的。因此,尽管虽然《合同法》没有明文禁止约定任意解除权,但也没有给约定任意解除权留有适用的空间,故约定任意解除权没有发生法律效力的法理基础。通过上述分析,从法律规范之间的逻辑关系、维护交易稳定的立法目的及诚实信用、合同严守的原则综合考量,本案合同第十四条第㈢项及第㈥项所规定的约定任意解除权无效,林倩敏依据合同第十四条第㈢项之规定行使合同解除权,理据不足,本院不予支持。

 

案例2:武汉市中级人民法院审理的北京澳韵杰摄影技术开发有限公司与胡威特许经营合同纠纷【(2018)鄂01民初4962号】一审民事判决书中认为:合同是当事人进行民商事经营活动的重要方式,民事权利义务的消灭或者终止大部分是通过订立民事合同来完成。正是基于法律对依法成立民事合同的保护,使当事人对新建立的民事法律关系能够产生合理预期。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权,那么交易的可靠性、稳定性将无从谈起。订立这样的合同不仅不能体现合同法鼓励交易的价值,反而会起到限制和阻碍当事人从交易活动的消极作用。因此,法律对于合同任意解除权进行了严格限制。只有法律明确规定的几种类型合同,才可以约定任意解除权。(注:湖北高院二审维持该判决)

 

案例3:宜兴市人民法院审理的吴德明与潘建忠、蒋锡平分期付款买卖合同纠纷【(2014)宜徐民初字第0048号】一审民事判决书中认为:本案房屋买卖协议第七条的约定(注:合同第七条约定内容为:“双方达成协议后,若吴德明悔约,应书面告知潘建忠,潘建忠应在十日内将吴德明的已付购房款不计利息返还给吴德明,但吴德明应同时支付违约金30000元,若潘建忠悔约,应书面告知吴德明,并在十日内将已付购房款返还给吴德明,同时支付违约金30000元给吴德明。”)是对违约责任的约定而不是对解除权的约定。在该条款中,双方当事人并没有约定合同解除的条件,只是规定了双方在违约的情况下应承担的后果,这是对违约责任的约定,而不符合我国合同法对约定解除权的规定。在约定的房款已经付清、房屋已经交付近8年的情形下,允许当事人任意解除合同也不符合我国合同法维护交易安全与交易稳定性的立法目的。

 

▲参考案例:认定约定任意解除权有效

 

案例4:东莞市第二人民法院审理的萧伟鹏与东莞市万达特钢有限公司租赁合同纠纷【(2018)粤1972民初14586号】一审民事判决书中认为:本院认为原被告租赁合同第九条(注:合同第九条约定内容为:甲方或乙方如需在合同期内提出提前解除合同,需提前六个月书面通知对方,并赔偿对方六个月租金作为违约金。)约定了双方的合同解除权。现有证据显示原告已按第九条的约定履行相应的通知义务,原告亦在相应的内部函中表示愿意按照合同第九条的约定支付6个月租金作为违约金。因此,案涉合同已经于2018年4月30日解除。

 

案例5:北京市西城区人民法院审理的吕燚与姜清菊、杨岚姝房屋租赁合同纠纷【(2017)京0102民初14266号】一审民事判决书中认为:本案中,呂燚与杨岚姝争议的焦点应为杨岚姝是否有权提前解除合同。《合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第十条第㈡款中约定:“甲方需提前收回房屋的,应提前30日通知对方”,应属双方约定解除合同的条件,杨岚姝提前30日通知呂燚收回房屋,符合合同的约定,现杨岚姝要求确认双方租赁合同于2017年6月1日解除,于法有据,本院予以支持。

 

综合以上,我们倾向支持约定任意解除权无效的意见。

 

具体到类似:“租赁期内,非因本合同规定的情况,承租方需提前退租的,应提前10日通知出租方,并向出租方支付相当于一个月租金标准的违约金。”这样的约定,一是条件不明,视为未约定解除条件,二是约定任意解除权无效,故此,我们倾向认为,依据该约定承租人不享有解除权。

 

(注:作者王芮律师团队  本篇成文于2020年3月5日。)


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