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抗疫专刊丨疫情影响与合同履行:以商业房产租赁为视角
日期: 2020-03-07

抗疫专刊丨疫情影响与合同履行:以商业房产租赁为视角

【编者注】本文为新冠肺炎疫情影响与合同履行系列法律观察分析的一部分。


一、疫情及防控情况:以河北省石家庄市为例


㈠疫情程度:以发病率、疫情风险等级为比较


截止3月3日,有关疫情数据,以河北省石家庄市与周边及同等人口规模省份城市做基本对比:


抗疫专刊丨疫情影响与合同履行:以商业房产租赁为视角


自1月22日河北省确诊首例病例以来,截至3月3日累计确诊病例318例,其中石家庄市29例,从发病率上来看明显低于其他省市。


此外,2月29日,河北省发布新冠肺炎疫情风险等级分区分级名单,全省低风险区155个,中风险区13个,无高风险地区。其中石家庄全市范围内,除长安区属中风险区外,其他均为低风险区。


㈡疫情防控情况


▲1月20日,国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告,将新冠肺炎纳入乙类传染病,并采取甲类传染病的预防控制措施。


▲1月22日,河北省确诊首例新冠肺炎病例。


▲1月24日,河北省政府决定自即日起启动河北省重大突发公共卫生事件一级响应。同时,河北省委、省政府下发通知,决定成立河北省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组。


▲1月30日,河北省市场监督管理局发布《关于疫情防控期间加强餐饮服务食品安全监管工作的公告》(2020年第7号),要求:“严禁任何餐饮服务单位、乡厨等承办任何形式的城乡群体性聚餐活动,已经预订的应取消或延期举办。”


▲1月30日,河北省人民政府办公厅印发《关于延迟企业复工复业的通知》(冀政办传〔2020〕4号),载明:“为有效减少人员聚集,阻断疫情传播,河北省行政区域内企业复工复业时间不早于2020年2月9日24时,涉及保障公共事业运行必需(供水、供气、供电、供暖、通信、公共交通、市政环卫等行业)、疫情防控必需(医疗器械、药品、防护用品、消杀用品生产运输和销售等行业)、群众生活必需(超市卖场、农贸市场、食品生产和物流供应等行业)及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。本通知印发前已开工的企业,要严格落实各类防护措施,尽量减少人员流动。


▲2月1日,河北省商务厅、河北省农业农村厅、河北省市场监督管理局联合印发《关于切实做好生活必需品供应工作的通知》,载明:“要引导、组织大型批发市场、农贸市场、商场、超市、便利店、药店等与人民生活密切相关营业场所尽快全面开业。要加强对社区、农村防控工作的统筹协调,保证居民能够正常出入小区购物。确保购物场所消费安全。”


▲2月2日,河北省商务厅印发《关于餐饮服务单位加强应对防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作的通知》(冀商服贸字〔2020〕3号),要求:“严禁任何餐饮服务单位、乡厨等承办任何形式的城乡群体性聚餐活动,已经预订的应取消或延期举办。”“鼓励推广互联网订购、上门服务等新型餐饮服务方式。”


▲2月3日,河北省商务厅、河北省市场监督管理局印发《关于做好百货商场、购物中心、超市、便利店应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控保供工作的通知》(冀商运行字﹝2020﹞3号),载明:“百货商场、购物中心、超市、便利店在应对疫情期间,要加强值守,在没有相关部门通知要求的情况下,不得随意关门歇业。要保持正常的营业时间,满足大部分顾客购物消费需求。积极发展线上配送和线上送餐服务”


▲2月9日,河北省应对新型冠状病毒肺炎疫情工作领导小组办公室下发通知,要求进一步加强社区新型冠状病毒肺炎疫情全面排查和严密防控疫情工作,对于坚持社区封闭式管理,通知指出,小区居民凭证件或其他电子方式进出小区,并一律在社区门口对进入小区人员进行检测体温、做好登记。社区居民如非必要,原则上不外出活动。


与此同时,石家庄市政府和各区政府也对疫情采取了防控措施:


◆1月27日,石家庄市商务局、石家庄市市场监督管理局印发《关于稳定市场供应和维护市场价格秩序的通知》,载明:“保障正常经营。各大型农产品批发市场、农贸市场、商场、超市、便利店、药店等与人民生活密切相关营业场所,必须保证正常经营不得无故关停闭店。”


◆1月31日,石家庄市市场监督管理局、石家庄市商务局印发《关于进一步做好市场疫情防控和市场监管工作的通知》(石市监发〔2020〕6号),载明:“各市场严格按照重点场所防疫要求,落实定时消毒通风、定期卫生环境清理整治工作,确保购物场所安全。”


◆2月5日,石家庄市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室印发《关于进一步加强疫情防控期间社区管理的通告》,载明:“实施社区封闭式管理。所有进入小区人员一律测温、登记,车辆逐车核查登记。快递、外卖人员实行无接触配送。非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭。避免聚集减少外出。无事不出门,亲友别聚会,严格禁止聚餐、打牌等各种形式的聚集活动,红事缓办,白事从简,并提前报社区备案。凡出现核酸检测呈阳性居民的小区,倡导每户家庭每两天指派1名家庭成员外出采购生活物资。”


◆2月6日,石家庄市裕华区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室发布《关于进一步强化疫情防控十一条措施的通告》,载明:所有社区(村)一律实行封闭式管理,每户家庭(居家隔离家庭除外)每两天可指派1名家庭成员外出采购生活物资,其他家庭成员除疫情防控、生病就医以及急需工作以外,不得外出。非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭。农贸市场、超市、药店等场所合理安排营业时间。“红事”一律停办,“白事”必须从简。各类企业不早于2月9日24时前开(复)工。涉及保障公共事业运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。


㈢分区分级防控


★2月17日,国务院联防联控机制印发《关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的指导意见》要求:“各地要制定差异化的县域防控和恢复经济社会秩序的措施。要以县(市、区、旗)为单位,依据人口、发病情况综合研判,科学划分疫情风险等级,明确分级分类的防控策略。要划小管控单元,辖区内的城乡社区、机关、企事业单位、社会组织和个人均应按要求落实相关防控措施。低风险地区,要实施‘外防输入’策略,全面恢复正常生产生活秩序。中风险地区,要实施‘外防输入、内防扩散’策略,尽快有序恢复正常生产生活秩序。高风险地区,要实施‘内防扩散、外防输出、严格管控’策略,根据疫情态势逐步恢复生产生活秩序。”


◆2月16日,石家庄市实施分区分级管理:“在疫情期间,统筹考虑区域发展程度、人口聚集程度、疫情防控强度、产业结构特点等,将全市各县(市、区)、高新区、循环化工园区分为三类:一类为主城区四区;二类为新三区一县、高新区及循环化工园区;三类为其他13个县(市、区)。同时,综合考核各地疫情防控情况、警戒程度、应对举措等,分为甲、乙两个等级。根据分类分级,在确保做好防控的前提下,分类施策,科学有序推动辖区内各类企业复工复产和项目建设,尽可能减少疫情对人民生活的影响,着力强化企业复工复产管理,最大限度保证经济社会的正常运行。石家庄市疫情防控领导小组办公室每周将根据各地疫情防控及病例数据变化,调整甲、乙等级归类,实行动态管理。”


二、“复工帮扶”情况


1.河北省内复工帮扶情况


▲2月9日,河北省商务厅印发《关于做好商贸流通服务企业复工营业工作的通知》,载明:“百货商场、购物中心、餐饮、住宿、家政、洗染、美容美发、家电维修、人像摄影等企业可根据市场需求情况自主选择开业时间,鼓励其采取弹性方式营业。严禁开展促销、娱乐、聚餐等容易引起人员聚集的活动。”


▲2月11日,河北省工信厅印发《复工复产企业疫情防控的通知》,明确复工要求:除疫情期间保持正常营业企事业单位外,其他一般企业在2020年2月9日24时后,分类分批有序复产复工。


▲2月4日,河北省人民政府办公厅印发《关于打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战促进经济社会平稳健康发展的若干措施》(冀政办字〔2020〕14号),载明:“加大财税金融支持力度,鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方适度减免疫情期间租金。”


▲2月8日,河北省商务厅、河北省国资委印发《关于减免餐饮住宿百货业中小企业房屋租金有关事项的通知》(冀商服贸函〔2020〕6号),载明:“鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方等其它非国有资产类商业用房的业主,参照《关于打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战促进经济社会平稳健康发展的若干措施》文件要求,参照国有企业在疫情期间对承租国有资产类经营用房的企业减免租金的做法,与广大餐饮住宿百货业中小企业承租户一道,采取灵活多样的方式给予租户在疫情期间房屋租金的减免和优惠。餐饮住宿百货业各行业协会要充分发挥职能给予协调指导和支持。”


◆2月5日,石家庄市人民政府办公室印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业健康发展的若干措施》的通知(﹝2020﹞-10),提出:降低企业融资成本;加大信贷支持力度;落实企业税费减免政策,延期交纳税款。承租市国有资产类经营用房,从事餐饮、宾馆、便民市场等人群聚集行业的企业,可免收2月份房租,减半收取3月份、4月份房租;对租用其他经营用房,确因疫情影响较大的企业,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决;落实降低社保费率。基本养老保险单位缴费比例由20%调整为16%,使用全口径城镇单位就业人员平均工资核定缴费工资“上下限”。阶段性降低失业保险费率、工伤保险费率的政策,实施期限延长至2021年4月30日。延缓缴纳社会保险费。对不裁员或少裁员的参保企业,返还其上年度实际缴纳失业保险费的50%。


2.其他省市帮扶政策措施


针对受疫情影响中小微企业,全国范围内其他省市政府陆续出台支持政策,部分统计如下: 


抗疫专刊丨疫情影响与合同履行:以商业房产租赁为视角


3.商业地产公司宣布减免租金


为为缓解商户经营压力,部分商业地产公司宣布租金减免计划,包括一定时期内租金全免、减半、酌情减免等措施。比如:


▲1月31日融创文旅集团发布公告,对旗下运营中的文旅城商业项目所有店铺的租金进行减免支持,免除2020年1月25日至2020年2月29日期间的全部租金。


▲1月31日万科商业在《致万科商业合作伙伴的一封信》中宣布,减半收取旗下在营的全部自持商业项目所有商户2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金。


▲1月28日华润置地商业地产事业部发布《关于免除2020年春节期间租金费用的函》,称对全国各商业项目、所有店铺免除1月25日至2月9日期间租金。


▲2月1日格力地产旗下海控商业宣布格力海岸COAST PARK商业、格力广场CICI商业全额减免各品牌商户15天租金及管理费。


▲2月19日万达商业管理集团有限公司发布《关于万达广场新冠肺炎期间继续扶持措施的通知》:免除所有万达广场经营商家2020年1月25日至2月29日租金和物管费。


三、疫情对商业房产租赁合同履行的影响


㈠疫情防控与商业经营


以河北省石家庄市疫情程度及防控措施来看,对于商业经营的影响主要体现在:


1.限制人员聚集流动。1月24日省政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。1月30日省市场监督管理局发布公告“严禁城乡群体性聚餐活动”、2月9日省应对新型冠状病毒肺炎疫情工作领导小组办公室通知要求坚持社区封闭式管理,社区居民如非必要,原则上不外出活动。2月16日起石家庄市根据疫情程度实施分区分级差异化管理。


2.限制企业复工时间。1月30日省政府办公厅通知,要求非必需营业企业2月9日之前不得复工复业。2月9日之后支持企业有序复工。


3.关闭非涉及居民生活必需的公共场所。农贸市场、超市、药店等场所合理安排营业时间。


4.鼓励推广互联网订购、上门服务等新型服务方式。由此可见,对于一般企业/商铺而言,1月24日至2月9日(16天)期间,政府采取停工停业及限制人员聚集流动的措施,确实会影响经营者的线下经营,但,即便在此期间,经营者可以采取网上售卖方式,并非完全不能经营。


5.针对受疫情影响的中小微企业,政府陆续出台帮扶政策。比如,减税降费,加大财税金融支持,对承租国有资产经营用房的企业减免租金(石家庄市免收2月份,减半3-4月份)等。


6.疫情程度较轻。截止3月3日,全国累计确诊病例80303例(发病率0.57 ‱),河北省累计确诊病例318例(发病率0.04‱),其中石家庄市29例(发病率0.03‱),河北省及石家庄市的发病率远低于以下省市:北京(0.19‱)、天津(0.09‱)、上海(0.14‱)、江苏(0.08‱)、浙江(0.21‱)、广东(0.12‱)、山东(0.08‱)、南京市(0.11‱)、杭州市(0.16‱)、广州市(0.23‱)、济南市(0.06‱)。


㈡商业房产租赁合同面临的现实问题与法律路径


1.商业房产租赁受疫情冲击较大


新冠肺炎被列为乙类甲控传染病,我们国家最近一次对传染病采取乙类甲控措施是2003年非典疫情,此次疫情严重程度和影响范围可想而知。且,此次疫情大面积爆发正好处于春节假期期间,这一时期本是餐饮、娱乐等居民消费服务行业的旺季,随着新冠疫情的爆发,各行业均受到了不同程度的冲击。中国企业创新创业调查根据其调研数据分析认为,居民服务业直接受到消费者需求疲软的影响,目前租金是其最主要的成本压力,超过70%的居民服务业的业主需要减免房租。相比较而言,重工业企业认为增值税的减免对于重工业企业而言是更有效的补贴方式。轻工业和商务服务业则希望得到社保的减免从而缓解工资带来的现金流压力。可见企业需要的扶持政策对于不同行业的重要性是不同的。对于居民服务类企业来说,商业房产租金问题成为迫在眉睫的压力。


房屋租赁合同的本质特征是出租人将租赁房屋交付承租人使用、承租人支付租金。此类合同中承租方的典型交易目的是获得租赁房屋的使用权。作为商业房产来说,房屋的经营用途是合同订立的基础或条件,此时房屋用途属于承租方合同目的的应有之义。因此,在商业房产租赁合同中,承租方的“合同目的”包括利用房屋从事商业经营活动获得经济利益。有人认为房屋租赁关系中,只要承租人已经获得适租房屋的使用权,就等于是实现了合同目的,至于用途属于动机范畴,不影响目的实现,我们认为这种意见有失偏颇。


当前,受疫情影响大部分经营场所存在停业的事实。在疫情未完全结束之前,即便允许复工复业,因疫情影响所具有的惯性,短时期内人员流动有限,经营收益也会受影响。租金支付能力与支付意愿下降,随之出现出租人追讨租金及要求承租人承担违约责任,或承租人要求减免租金或解除合同等纠纷,这是租赁双方都难以回避的现实问题。


2.针对涉及疫情的租赁纠纷,地方法院发布审理指导意见


目前,各地法院发布的涉及疫情纠纷案件审理指导意见,普遍认为:租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。有关内容摘录如下:


▲四川高院《关于充分发挥审判职能作用为打赢疫情防控阻击战提供有力司法保障的指导意见》:“8.因受疫情影响,导致厂房、场地承租人经营受损,承租人请求出租人减免租金或者提前解除租赁合同的,要结合具体情形进行判断,尽可能促进租赁合同继续履行。”


▲内蒙古高院《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》:“民营企业因延期复工影响其经营收入,同时还要承担职工工资、租赁费用等运营成本,对其在疫情期间因租赁房屋产生的费用,确实无法支付的,可通过延长租期、减免租金的方式组织双方当事人协商解决,一般不宜以解除合同的方式解决。”


▲江苏高院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》:“8.因疫情引发的租赁合同纠纷,应尽可能维护合同效力,促进合同履行,同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的,一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的,应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断,不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用,承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的,一般应予支持。”


▲浙江高院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》:“7.租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。”


▲上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)》:“问题6.商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?答:应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。”


3.对商业房产租赁合同纠纷的法律提示


在详解不可抗力规则(详见《疫情与不可抗力》一文)、情势变更规则(详见《疫情与情势变更》一文),及了解各地法院已经发布的涉及疫情类纠纷审理意见,并梳理了同类型纠纷案件裁判规则的基础上,围绕商业房产租赁合同可能出现的争议问题,我们的基本认识和提示是:


⑴承租人以不可抗力为由,要求减免租金或解除合同难以成立。


疫情发生后,有的承租人提出“因不可抗力致使不能实现合同目的”,要求解除房屋租赁合同,但大部分商业房产租赁期限都比较长,少则一年,多则三至十年,虽然眼下受疫情影响,暂时不能充分使用,但不少商家能够通过网上平台进行销售,并非绝对无法营业。且目前各级政府正在出台减税降费、发放补贴等帮扶政策措施,积极支持中小微企业消减疫情影响,渡过难关。从疫情影响程度、合同履行状态、剩余租期、各方利益等综合考虑,达不到合同目的不能实现的程度,承租人以此为由要求解除合同,从因果关系上来说,难谓成立。


同时,对于承租人来说,支付租金是其合同主要义务,从性质上而言,金钱债务不得因不可抗力而免除给付义务。因此,承租人不能以疫情属于不可抗力为由要求减免租金。


值得注意的是,媒体报道中多有“不可抗力减免租金”的说法,法律层面有必要进行概念界定与性质区分。新冠疫情属于不可抗力,但对于具体合同履行而言,不是必然构成不可抗力免责事由。不可抗力是针对不可抗力事件,比如此次疫情本身而言。不可抗力免责事由,则是针对这个事件是否影响合同履行,影响多少,影响程度决定了责任后果(注:关于不可抗力的法律后果详见《疫情与不可抗力》一文,对于免除哪些责任,如何免除等问题做了介绍)。


另需说明的一点是,出租方自愿减免租金,不在上述讨论范围内。政府出台帮扶政策,主动减免国有商业用房的租金,同时鼓励其他业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。部分知名商业地产公司也承诺为租用商户减免租金。出租方自愿减免行为,是应对疫情,共克时艰的有益举措,值得赞赏,但不在上述关于不可抗力免责谈论范围内。


⑵承租人可以考虑以情势变更为由,请求法院变更或解除合同,以达到减免租金或减轻责任的目的。


第一,承租人营业受限,支付能力不足,可以要求变更租金支付期限、支付标准、减免违约责任等。如果确实受疫情影响,暂时支付能力不足,可以依据情势变更的规定,以交易基础发生重大变化,继续履行合同显失公平为由,向法院起诉请求变更合同,要求变更履行期限、调整履行标准等。


第二,上述情形中,如承租人的困难通过变更合同无法解决,继续履行合同不能实现合同目的,则可依据情势变更规定,请求法院解除合同。比如,承租人作为一家企业法人或餐饮娱乐场所,受疫情影响,经营难以为继,关门清盘,不再需要使用房屋了,这种情况下应视为合同目的无法实现,应该解除合同。因解除合同造成的损失,法院根据公平原则,由双方合理分担。


⑶出租人以承租人迟延支持租金为由要求承租人承担违约责任或要求解除合同是否能成立?这个问题无法一概而论,需要区分情形,区别对待。


其一,与承租人无力支付租金要求解除合同不同,在承租人迟延支付租金的情况,出租人享有法定解除权(需要经过催告)。如上所述,金钱债务不适用履行不能,承租人无法以不可抗力要求免责。


其二,在出租人享有法定解除权的情况下,承租人能否以情势变更为由提出抗辩,法院依职权变更合同呢?如果不是遇到疫情这样举国范围内的重大异常事件,常规状态下,承租人难有情势变更的理由,法院对于依职权介入合同关系慎之又慎,适用程序非常严格,甚至需要层报至最高法院审核。从目前部分省级法院发布的审理指导意见中可以看出,对于涉及疫情类民事合同纠纷,法院秉持公平,重在调解,通过变更合同,能履行的尽量履行,维护合同效力。退言之,即便通过情势变更,变更了合同履行期限、标准、减免了违约责任后,承租人仍然难以恢复支付能力,长期拖欠租金,此时,出租人要求解除合同,依法应予支持。也就是说在难以履行租金支付义务的情况下,目前的法律制度对承租人的救济程度是有限的,最多只能“缓一缓”。并且,无论是因为情势变更解除合同,还是因为违约解除合同,因解除合同造成的损失,承租人都需承担赔偿责任,前者会在双方之间合理分担,后者完全由承租人承担。


⑷合同解除的程序性要求


①基于不可抗力解除


第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:㈠因不可抗力致使不能实现合同目的;㈡在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;㈢当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;㈤法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释㈡》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”


由上可见,如果确实受疫情影响履行不能,合同一方当事人要求解除合同,行使的是《合同法》第九十四条规定的法定解除权,此类解除权为“形成权”,只要合同债务人将解除的意思通知到债权人,即发生解除效果。不同意解除的一方应在异议期限内(如无约定,异议期为3个月)向法院起诉要求确认解除合同的效力。


同时,根据最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第24条理解与适用的请示的答复:“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。”也就是说,解除通知是否起产生解除效果,关键试看是否确实具备法定解除条件,具体到此次疫情来说,即是否确实受疫情影响导致不能实现合同目的,如否,即便发送解除通知,也不产生解除效果。


②基于情势变更解除


《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”据此,如果合同一方当事人因受疫情影响,履行困难(并非不能履行),请求变更或解除合同,则须向法院起诉,此为“形成诉权”,与形成权不同,必须经过法院审理,依据公平原则,依法裁量,才能最终确认双方合同关系解除与否。


注:以上疫情防控措施部分:代表国家级文件,代表省级政府/机关文件,代表市区县级政府文件。本文作者王芮律师团队,本篇成文于2020年3月3日。)


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发布时间: 2020 - 05 - 18
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「案情简介」楼顶漏水,顶楼住户希望物业维修或动用维修资金遭拒省会的小张如今遇到烦心事了。2019年大学毕业后,小张在家人帮助下买了省会某小区的房子。因为顶楼便宜一些,小张考虑到家里的实际情况,就买了顶楼五楼的一套二居室。简单装修后,小张入住。去年8月的一天,天下大雨,小张晚上下班回到家,发现家里楼顶漏水。小张第二天找到物业公司,要求物业维修。物业公司工作人员看了现场后,发现漏水确实严重,就对小张说,楼顶属于建筑主体部分,物业不负责维修,不过他可以申请维修资金,但必须征得该单元七成住户的同意。小张接连几天找该单元业主,希望征得他们同意,但是他们都拒绝了。一看维修资金没有着落,小张又找到物业公司。物业工作人员表示,开发商一般只负责房屋出售后五年以内的维修,之后就不是他们负责了。 就这样,房顶始终也没修成。眼见春天来了,雨水开始增多,小张愁眉不展。他想咨询一下,楼顶漏水,到底谁该负责维修呢? 记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师曾宪玮。「律师说法」本期点评:河北冀华律师事务所 曾宪玮动用维修资金,要满足一定的条件曾律师认为,造成楼顶漏水的原因很多,应具体问题具体分析。业主小张可以要求物业或专业公司判断漏水原因,如果是因开发商设计缺陷造成的,小张可以对其提起诉讼,由法院判决其承担赔偿责任。如果不是设计出现问题,那么,楼顶防水的保质期一般约定为五年,在五年内出现了质量问题...
发布时间: 2020 - 05 - 12
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从1990年沪深交易所开市到今天,中国资本市场已逾“而立之年”。全面推行注册制改革对创业板的发展具有重大意义。一、创业板注册制改革的背景改革开放以来,我国经济快速发展,这其中不乏资本市场健全而形成的资本力量的巨大推动。2009年10月30日,A股市场创业板启动。十年来,创业板在推动我国经济结构战略性调整、优化产业升级、落实国家自主创新战略等方面作出了重要贡献。深交所数据显示,经过多年发展,创业板自启动时的首批上市公司28家,到目前的上市公司807家,总市值由几百亿元发展到六万七千八百余亿元,平均市盈率为43.68倍。创业板超过九成企业为高新技术企业,七成以上属于战略性新兴产业,以新一代信息技术、生物医药、新材料等为代表的产业聚集效应明显,符合中国制造2025及供给侧结构化改革的目标。2019年4月27日,中央全面深化改革委员会第十三次会议指出,推进创业板改革并试点注册制,是深化资本市场改革、完善资本市场基础制度、提升资本市场功能的重要安排。要着眼于打造一个规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场,推进发行、上市、信息披露、交易、退市等基础性制度改革,坚持创业板和其他板块错位发展,找准各自定位,办出各自特色,推动形成各有侧重、相互补充的适度竞争格局。为贯彻落实上述方案,证监会、深交所发布了多项具体的规则并公开征求意见,涉及创业板发行上市审核、退市制度、证券交易、投资者保护等多个方面...
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