冀华论坛 Video
Video 冀华论坛
闻案说法丨房主能否向买方主张违约金
日期: 2018-12-14

闻案说法丨房主能否向买方主张违约金

「案情简介」


房屋买卖合同约定购房一方须在约定日期前交清尾款,否则要支付房屋价款10%的违约金。补充协议又约定,如果约定日期前购房一方没有交付尾款,则合同终止。结果购房一方逾期没有交付尾款——


今年6月15日,省会的刘先生与李女士在某房产中介公司签订了房屋买卖居间合同。合同约定,刘先生将位于某小区的一套住房以120万元的价格卖给李女士。合同签订当日,李女士交付定金1万元整。合同签订后10日内,李女士须向刘先生交付首付款20万元,尾款须于11月1日前交清。如未能交清尾款,李女士须按每月5000元的利息支付给刘先生。李女士付清全款后,刘先生须将该房屋产权转至李女士指定名下。合同还约定,李女士须全面履行合同义务,否则,刘先生有权要求李女士支付合同成交价格10%的违约金。


签订完合同后,刘先生担心李女士迟迟不给尾款,又与李女士在某房产中介公司的见证下签订了一份补充协议。协议约定,此房在正式更名前,任何一方不能违约,严格按照原合同和补充协议执行,若有一方违约,则由违约方承担全部责任。如果11月1日李女士仍没有凑齐剩余尾款交给刘先生,则此合同终止,刘先生须退还李女士所有款项(不含定金1万元整)。协议还约定,本协议是原合同不可分割的组成部分,与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作的修改条款外,原协议的其余部分继续有效。


如今已到11月中旬,李女士仍没有向刘先生交付剩余尾款。刘先生觉得李女士应该向其支付房屋成交价格10%的违约金,但李女士不同意,称补充协议里面说了,11月1日前如果她凑不够剩余尾款,则此合同就已终止,她也没必要再向刘先生支付违约金了。


刘先生不解,这补充协议的内容与原合同内容有什么冲突吗?她向报社打来电话,询问能否向李女士主张10%的违约金。


记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师李梦婷


「律师说法」


本期点评专家:河北冀华律师事务所 李梦婷


李梦婷律师认为,刘先生与李女士签订的房屋买卖居间合同、补充协议均系双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。


双方签订的补充协议中约定的合同终止条款,实际上是赋予了守约方刘先生的合同解除权。合同解除后,刘先生能否依据合同约定向李女士主张违约责任,是双方争议的焦点。根据我国《合同法》第98条的规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定,“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持”。综上所述,本案房屋买卖合同虽已解除,刘先生作为守约方,仍有权主张违约金。


另外一个问题是,根据《合同法》第116条的规定,当事人既约定了违约金,又约定了定金,一方违约时,守约方可以选择适用违约金或者定金条款。李律师认为,本案的补充协议约定了合同的解除条件,但对原合同的违约金条款并未明确废止,故刘先生仍可在违约金与定金之间选择,但二者不可同时主张。


李律师说,合同是平等主体之间订立的契约,旨在督促双方依照约定履行各自的义务。若因一方不守诚信而解除合同,则构成违约,不论合同是否解除,均应向守约方承担违约责任。在违约责任的选择上,法律更倾向于保护守约方的利益。


推荐视频 / Video More
发布时间: 2019 - 03 - 25
点击次数: 0
「案情简介」每到节假日,一些超市商场为了招揽顾客,总会推出一些优惠活动。春节前夕,某超市推出了早8时抢购年货打折活动,力度颇大。一些退休的老人就早早地守在超市门口,超市一开门,就蜂拥而入,抢购年货。年过七旬的李大妈听说有打折的消息,也和老伙伴一起加入了抢购人群。但是,超市拥挤的场面是李大妈没有想到的。这天早晨超市刚开门,等在门口的上百名顾客一拥而入。李大妈被裹挟着往里面冲,却没想到一不留神被挤倒在地,被后面的顾客踩伤。超市工作人员发现后立即将李大妈拉出来,并拨打120急救电话。李大妈被送往医院治疗,花去上万元医药费。李大妈住院期间,超市方不闻不问。李大妈觉得委屈,遂找超市交涉。超市却以其不顾年老,贪图便宜参与抢购只能自食其果为由拒绝。李大妈觉得无法接受超市的说法,遂给报社打来电话,询问自己受伤超市应否承担赔偿责任。记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师张茉。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 张茉张律师认为,安全保障义务是指特定场所的管理人或者群众性活动的组织者,对于进入该场所或参与活动的任何人的人身或者财产安全负有的合理的注意和保护义务,通常是在当事人之间并没有合同约定的情形下,而产生的一种要求一方为了另一方的人身安全和财产安全而积极作为的义务,因违反安全保障义务而产生的责任是不作为责任。安全保障义务是一种侵权责任法层面的法定义务,违反安全保障义务导致他人损害的,应当适用...
发布时间: 2019 - 03 - 20
点击次数: 0
「案情简介」周先生母亲患老年痴呆,父亲私自做主将一套房子给了周先生的弟弟家。周先生兄妹认为父亲如此处置房产,母亲的合法权益受到损害——直到父亲去世,周先生兄妹才知道父亲已经把父母名下两套房中的一套过户给了弟弟的孩子。母亲十年前就被查出患有老年痴呆,父亲处置房产的行为是否侵犯了母亲的合法权益呢?周先生告诉记者,他的父母生有二子二女四个孩子。父母有两套房子,面积大点的一套房子由父母住着,面积小点的那套,由弟弟小扬(化名)一家居住,小扬的孩子是在周先生父母身边长大的。三年前,周先生的父亲因病去世。父亲去世一年后,小扬告诉周先生和两个妹妹,父亲病重的时候跟他说,房子要留给他们一家,以后由他们一家为母亲养老送终,等母亲去世后,房子留给小扬的儿子结婚用,并在病重期间与小扬的儿子一起到房管局办理了过户手续。“父亲去世这三年来,小扬很少去家里看望母亲,侄子更是从没去看过他奶奶。这三年来,母亲都是由我跟两个妹妹轮流照顾的。”周先生说。最近一段时间,周先生母亲因病住院,状况不是很好,周先生和两个妹妹多次给小扬父子打电话,叫他们去看望母亲,可他们就是不去。周先生和两个妹妹觉得弟弟跟侄子的做法实在太令人寒心,辜负了当初父母对他的照顾,那套房子不应该留给侄子。周先生兄妹提出,母亲十年前就被查出患有老年痴呆,三年前,父亲将小面积的这套房子过户给孙子的时候,母亲早就不清楚了,父亲这种做法是否妥当?他们能否向法院...
发布时间: 2019 - 03 - 11
点击次数: 0
「案情简介」罗大爷开了个棋牌室,本来是想图个热闹,却不料惹祸上身。同村的周女士打麻将时突发疾病住院治疗,其家属要罗大爷赔钱。罗大爷找记者诉说了自己遇到的烦心事。据介绍,罗大爷家住农村,两个儿子大学毕业后都在外地工作。前两年,老伴去世,罗大爷觉得家里冷冷清清,加上自己也喜欢玩麻将,就在家里开了个棋牌室,想着一来自己不再冷清,二来可以每人收两元钱的台费,增加点儿收入。同村的周女士今年50多岁,平时没事喜欢招呼几个人来罗大爷这儿玩麻将。今年1月5日下午,周女士邀了三个人来到罗大爷家,玩了三四个小时后,周女士突然脑袋一歪栽在麻将桌上。同桌的三个人见状立即采取掐人中呼喊等措施,罗大爷赶紧通知了周女士的家属,并拨打了120急救电话。经过抢救,周女士总算醒了过来,医生诊断其为脑出血。为此,周女士花费了一万多元的医药费。罗大爷作为乡邻,也去医院进行了探望。周女士出院后,其家人找到罗大爷,说周女士是在他家出的事儿,非得让他赔偿5000元钱。罗大爷心里觉得憋屈,认为自己不应该出这个钱。记者为此咨询了河北冀华律师事务所邵明涛律师。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 邵明涛邵律师表示,罗大爷作为麻将馆的经营者,对打麻将的周女士突发疾病住院是否承担责任要从以下两个方面来看:首先,要分析突发疾病与棋牌室经营环境之间是否存在因果关系。如果突发疾病系因棋牌室通风、环境卫生等因素所致,棋牌室经营者应当就此...
发布时间: 2019 - 03 - 01
点击次数: 0
《刑事诉讼法》在2018年10月26日经过修正后增设了“认罪认罚”的相关规定,这也给辩护律师提出了辩护重心前移的新要求。在辩护律师如何应用认罪认罚制度这一问题上,笔者在办理相关案件过程中有如下体会:看点01一、原则上看,认罪认罚从宽制度可适用于全部拟作罪轻辩护的刑事案件。根据修正后的《刑事诉讼法》第十五条关于“犯罪嫌疑人、被告人自愿如实供述自己的罪行,承认指控的犯罪事实,愿意接受处罚的,可以依法从宽处理”的规定,可以说明认罪认罚制度原则上没有限定适用的罪名和刑法,也就是说所有作罪轻辩护的案件,辩护人都可以考虑是否适用认罪认罚从宽制度。看点02二、辩护人在办理认罪认罚案件过程中,建议注意以下几点问题:(一)在与公诉机关沟通时,尽量明确提出希望适用认罪认罚程序的主张。鉴于目前公诉机关普遍存在着案多人少,办案压力大的现实问题,部分公诉机关适用认罪认罚程序案件的比例还比较低,所以辩护人如希望公诉机关适用认罪认罚程序,建议尽量向公诉机关明确提出,以便争取适用认罪认罚程序。(二)辩护律师应以从轻、减轻或免于刑事处罚为目的,与公诉机关就案件的定性、情节及量刑进行沟通和协商。首先,应先就案件定性及涉案数额,是否自首、立功,是否退赃、谅解,是否累犯等对量刑有重要影响的情节与公诉机关达成共识。其次,在沟通和协商的过程中,应充分考虑到采用认罪认罚程序后可能减轻的量刑建议的幅度。当控、辩双方就案件中一些对...
微信公众号
地址:河北省石家庄市桥西区石铜路11号冀华律师楼
邮箱:jihualawyer@vip.163.com
法律咨询:0311-85288005
招聘咨询:0311-68071262
传真:0311-85288018
邮编:050091
传真:+86 0755-2788 8009
Copyright ©2017 - 2022 河北冀华律师事务所
犀牛云提供企业云服务