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如何理解司法拍卖房产的税费承担条款
日期: 2020-09-09

如何理解司法拍卖房产的税费承担条款


在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释〔2016〕18号)(以下简称“最高院《网络司法拍卖规定》”)中共有三个条文具体涉及到司法拍卖房产税费承担的内容,它们是第六条、第十三条和第三十条。


第六条(法院职责条款) 实施网络司法拍卖的,人民法院应当履行下列职责:……(三)确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等……。


第十三条(信息公开内容条款) 实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息:……(九)拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式……。


第三十条(税费承担原则条款)因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。


从最高院《网络司法拍卖规定》这三条的字面意思来看,就是司法拍卖税费承担问题有两种情况,第一种是在法律有明确规定的纳税义务人的情况下税费各付,即买卖双方各自承担相应的税费;第二种是在法律没有明确规定纳税义务人的情况下法院有自由裁量权,根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体,可以是买方承担一切税费,也可以是买方与卖方税费各付。


一,我们首先会有疑问:网络司法拍卖缴纳税款到底属于有相关规定还是没有规定,或者规定不明?也就是说它属于最高院《网络司法拍卖规定》第三十条规定的第一种情况还是第二种情况?依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条的规定,在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税;那么网络司法拍卖属不属于销售货物或者销售不动产的行为?纳税义务人到底能不能依据有关规定加以明确?


二、我们来看三个近期的司法案例,看看法官是怎么理解的。


案例1.杨新忠买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书


甘肃省高级人民法院执行裁定书(2020)甘执复14号


关于买方垫付的卖方应承担的565971.6元税款可否从执行案款中扣除的问题。《网络拍卖规定》第三十条明确规定,因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。实际上,对双方当事人来讲,强制拍卖实质上仍是一种买卖关系,是平等的民事主体之间一种特殊形式的买卖关系,对买卖过程中产生的交易金额应依照税收法律法规的规定征收税费。而对于不动产买卖、转让中,买卖双方关于税的承担问题,我国税法也明确规定,由出卖方缴纳营业税、城市建设维护费、土地增值税、印花税等,买受方缴纳契税、印花税等。故在税法有明确规定情况下,对司法拍卖本身形成的税费,仍应遵照《网络拍卖规定》第三十条“依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担”之规定。兰州中院拍卖公告规定“一切税费均由买方承担”,违反该司法解释规定。同时,根据《国家税务总局关于人民法院强制执行卖方财产有关税收问题的复函》(国税函〔2005〕869号)的规定,对拍卖财产的全部收入,纳税人均应依法申报缴纳税款;人民法院应当协助税务机关依法优先从拍卖收入中征收税款。故兰州中院在执行过程中,从拍卖房产所得款项中扣除买方已垫付的卖方应负税款的执行行为符合规定。为公平保护各方当事人合法权益起见,对买方杨新忠要求扣除并返还其已垫付的应由卖方承担的税款的请求,本院予以支持。


所以,通过该案例我们能看到,甘肃省高级人民法院认为网络司法拍卖就属于正常的交易活动,税收法律法规有明确规定纳税义务人,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担,因此兰州中院规定由买方承担税费是错误的。


案例2.河池五吉有限责任公司、深圳市汇清科技股份有限公司债权人代位权纠纷执行审查类执行裁定书


广西壮族自治区河池市中级人民法院(2019)桂12执异9号


广西壮族自治区河池市中级人民法院认为,目前,我国法律对司法拍卖财产过户时产生税费问题没有明确规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定:“因网络司法拍卖本身形成的税费,应该依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”而《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定均系针对正常买卖过程中产生的税费负担问题。本案争议的税费负担属于“因网络司法拍卖形成的税费”不同于正常买卖所产生的税费。众信公司以前述法律、法规为依据,主张本案网络司法拍卖后土地过户登记需缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税等应由卖方五吉公司负担,系对法律、法规的曲解,本院不予采纳。


所以,通过该案例我们能看到,河池市中级人民法院认为网络司法拍卖与正常的交易活动不同,税法对于网络司法拍卖的纳税主体没有明确规定,法院可以根据网拍规定第三十条第二种情况确定税费承担主体,既可以确定由买方承担一切税费,也可以确定税费各付。也就是支持了买方承担一切税费。


故,从以上两个案例可以看出,同样的买受人承担一切税费条款,法院的裁判理由和结果截然相反。


最后我们再看一下最高院是如何理解的?


案例3.《施维、许惠成执行案》【(2017)最高法执监324号】


目前,法律对司法拍卖或流拍后抵债财产过户时产生的税费问题没有明确规定。实践中,人民法院参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准较为常见且相对合理。申请执行人接受以物抵债,其法律地位即相当于买方一方。


所以,通过该案例我们能看到,最高院法官的观点是法律对司法拍卖过户时产生的税费问题没有明确规定,实践中,人民法院参照民事交易中自主买卖的相关规定确定司法拍卖或抵债双方的税费承担标准较为常见且相对合理。因此,最高院虽然在定性上支持的是第二种情况即“法律对司法拍卖过户时产生的税费问题没有明确规定”,但其认为应参照民事交易自主买卖的相关规定来分配义务也就是税费各付。该观点,也是最近越来越多法院支持的观点,这也是近年来上海、江苏、浙江等法院拍卖公告中税费各付的占比越来越多的原因。


三、网络司法拍卖与正常的交易行为到底有没有区别?


1.定性上的


司法拍卖房产主流观点公法说属于原始取得拍卖标的物的所有权,执行机关利用法律赋予的公权利在债务人不自愿的情况下剥夺债务人的所有权,利用拍卖方式将所有权转移给买方。法院作为出卖人,收取拍买价款,交付标的物。


正常交易属于继受取得拍卖标的物的所有权,是债务人自愿的将所有权转移给买方,收取价款,交付标的物。


2.价款上


司法拍卖房产所得拍卖价款用于抵偿债务人的债务,没有现金流;正常交易是债务人取得拍卖物的价款,有现金流。


3.合同形式上


司法拍卖房产签订拍卖成交确认书,正常交易签订买卖合同。


4.物权取得方式


司法拍卖房产是在收到执行裁定书之时取得产权,办理产权登记属于宣示登记;正常交易是办理不动产登记证后取得产权。


5.申请登记类型


司法拍卖房产卖方办理注销登记(人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭),买方办理单方申请转移登记;正常交易是卖方与买方双方共同申请转移登记。


总结:网络司法拍卖行为与正常的经营行为在法律定性以及办理程序上确实存在不同。


四、我国现实中税费承担条款及涉税争议


(一)税费承担条款的规定不一


理解上的不同带来拍卖公告税费承担条款的不同,司法拍卖税费承担条款有三种方式,各有优缺点。


一是买方承担一切税费,缺点是买方税费成本高,但在缴纳买卖双方的税款后可以顺利的办证。


二是各付各税,优点是买方税费成本低,但往往税务机关以先税后证、以票控税、卖方未缴纳税款等为理由拒绝接受买方缴纳契税的申请,缺点就是办证难。


三是各付各税的优化版,卖方的税费由买方垫付后再向法院申请退还或者直接在拍卖价款中扣除税费。优点是买方税费成本低,可以顺利办证,缺点就是可能损害抵押权人以及普通债权人的利益,抵押权人的抵押权以及普通债权人的利益可能得不到全部清偿。


(二)涉税争议


在拍卖价款可以清偿全部债务的情况下,税务机关、买受人、抵押权人、普通债权人相安无事,不会发生涉税争议。但是在拍卖价款不能全部清偿债务的情况下,税收债权、买方利益、抵押权人的利益三者之间零和博弈,总有一方会受到伤害。作为买方或者抵押权人只能尽力维护自己的合法权益,避免自己受伤害。


税费承担条款带来的常见涉税争议类型包括:

买方、抵押权人与法院的执行行为异议;

买方、卖方与税务机关的行政诉讼;

抵押权人与税务机关的行政诉讼;

税务机关与抵押权人的执行分配方案异议之诉;

买方与抵押权人之间的民事诉讼;等等。


五、理论指导实践—如何做好司法拍卖房产事前的纳税筹划和事后税企争议解决


(一)拍卖过程中的筹划


站在买方、抵押权人的角度看问题,在拍卖之前如何做好事前筹划,争取有利于买方或者抵押权人的税费承担条款,这就需要积极与法官沟通,让法官充分理解税费承担条款的合法性及合理性,沟通失败后要及时向法院通过异议程序、复核程序维护自己的合法权益,尽量使拍卖公告中的税费承担条款有利于己方。


(二)拍卖结束后的涉税争议解决


站在买方的角度看问题,在拍卖之后,如果出现买方需要承担一切税费的如何维护自己的合法利益,争取税费在拍卖价款中扣除或者代为缴纳税款后再向法院申请退还或者向卖方进行追偿。


站在抵押权人的角度看问题,在拍卖之后,如果出现抵押权人受损害的如何维护自己的利益,争取债权全部得到清偿。


综上分析,司法拍卖房产过户的涉税问题很复杂,涉及评估、法律、税务、财务、不动产登记等综合知识,仅仅站在一个角度看问题往往最后不能落地执行,而且每个案件都有自己独特之处,需要个案分析,做出切实可行的操作方案。这就是税务律师大显身手的好时机,当事人可以依靠税务律师的专业能力来维护自己的合法权益!


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