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开发商多占村民宅基地怎么办?
日期: 2020-06-29

开发商多占村民宅基地怎么办?


近日,邯郸市临漳县的一位客户咨询,开发商的商品房建筑边界超过了其土地证上的边界半米左右,侵犯了自己的宅基地应该怎么维权,刘智杰拆迁律师团队的段朋君律师给出如下思路。


首先要明确这是一起不动产侵权纠纷。在我国乡村,村民对于宅基地的一砖一墙的得失十分重视,甚至为此大打出手,酿成悲剧。若通过诉讼来解决纠纷,一般侵权案件的成立需要有侵权行为,损失事实,因果关系,主观过错四个要件。原告的损失需要有宅基地的权属证明来支撑,因为我国部分村集体对于宅基地的权属认定不明确,有的村民没有宅基地使用证,或者宅基地使用证上四至界限模糊,不能很好的保障村集体和村民的合法权益。


根据《土地管理法》相关规定,“在土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。”所以对于该问题应考虑从如下几个层次递进解决:


一、协商解决。首先可以根据《政府信息公开条例》申请公开相关建设规划,或根据《建筑施工安全检查标准JGJ59-2011》相关规定施工现场应当有的施工现场总平面图,可以得知建设用地的卫星经纬度界限。在可测量的范围内多占用村集体土地或者村民宅基地的,应先协商解决,据理力争,拿数据说话。同时指明开发商的违法行为,摆事实、讲道理,必要时团结村民或村集体出面谈判,以集体的力量维护权益。


二、申请公权力介入。申请国土资源与规划部门、城乡建设部门,当地政府等公开该开发地块的各种资料,申请相关部门认定该开发地块越界建筑物违反土地规划、城乡建设规划等属于违法建筑,以申请相关部门介入为手段,维护村集体与村民的合法权益。当申请政府部门介入的时候,房地产开发商或者施工单位对于停产停工是耗不起的。


三、诉讼。如果以上方案不能得到满意的结果,则可以考虑将争议诉诸法院解决。此时既可以根据《行政诉讼法》提起行政诉讼起诉相关政府部门,也根据《民事诉讼法》可以提起民事诉讼要求确权、排除妨害、停止侵害等,如何取舍则需要根据与当地政府部门的关系,以及自身情况、具体侵权情节综合判断。在起诉前,应当明确权利归属、诉讼主体,拟定合理的诉讼方案与诉讼请求,不可仓促,做到事无遗漏再提起诉讼。


村民应合理合法地表达自己的诉求,尽量不要采取过激的行为,不要引起群体事件,不越级上访等,在法律框架内维护自己的权益。


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