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转让持有土地使用权的房地产公司100%股权,除在民事领域涉及股权转让协议是否有效的问题外,在刑事领域出卖人还可能被认定为构成非法转让、倒卖土地使用权罪。实践中,尤其是自2010年以来,已有一些法院认定该行为构成刑事犯罪,多名房地产公司负责人因此而被判刑。2010年1月27日,海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》,明确提出“严禁以股权转让为名,变相违规转让土地使用权”。上述刑事判决及政府规定,已对意欲转让持有土地使用权的房地产公司100%股权的企业家构成了重大的刑事法律风险,本文通过梳理刑事司法裁判观点,旨在明晰交易主体面临的刑事风险,为房地产并购服务制定准确可行的并购方案。一、刑法相关规定《刑法》第二百二十八条 以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。最高人民法院《关于审理破坏上地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,具有下列情形之一的,属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”,依照刑法第二百二十八条的规定,以非法转...
更新时间: 2019 - 05 - 29
「案情简介」微信因为使用便捷高效而备受大家欢迎,使用微信聊天联系朋友已经成为不少人日常生活的一部分,可某公司采购部负责人刘先生却因为使用微信订货而惹上了麻烦。原来,刘先生是一家公司的采购部负责人,工作非常出色,领导对他非常信任。一个月前,刘先生因出差远在外地,公司急需一批生产原料。考虑到自己无法赶到在另一个城市的经销商那里签订合同,刘先生就通过微信,给有多次合作关系的经销商侯某发过去一条信息,要求其在10天内,供应所需12吨生产原料。侯某回复只要先行支付5万元定金,即可供货。刘先生通过微信转账的方式向其支付了定金。可是10天过去,侯某一直没有供货,公司的生产因而被耽误。公司负责人和刘先生多次要求侯某供货,侯某却表示微信不是签订合同的法定方式,他可以履行,也可以不履行。后来,经过了解得知,侯某因为另一家公司的要货价格高于刘先生公司出的价格,所以就将生产原料卖给了另一家公司。侯某表示,他可以退回5万元定金。刘先生要其赔偿因为其违约造成的损失,侯某却对此置之不理。为此,刘先生受到公司领导的严厉批评。刘先生给报社打来电话,他用微信与侯某联系订货,这算是签订合同的法定方式吗?因侯某不供货造成的损失,侯某真的无需担责吗?记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师王涛。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 王涛王律师认为,在刘先生和侯某的行为都经过所在单位充分授权前提下,侯某主张“微信不是订立...
更新时间: 2019 - 05 - 27
「案情简介」按照档案年龄,老江应该于2018年11月16日退休,可是按照身份证的年龄,他却要在2020年11月16日才能退休。那么,老江该在哪一年退休呢?老江是某公司一名员工,其出生于1958年11月16日,且公司档案有记载。2018年11月16日,老江到了退休年龄,公司根据其档案记载的出生时间,终止了与他的劳动合同。辛苦了一辈子,终于到了退休。他觉得自己可以领取养老金了,社保部门却以其身份证上记载的出生时间是1960年11月16日,与其档案上记载的时间不一致,且整整差了两年为由拒绝办理。老江解释说,是当时办理身份证采集信息时弄错了时间,应当以档案记载为准,可工作人员就是不予理睬,退休手续也就无法办了。老江说,按照档案记载,他到目前可以领好几个月的退休金了,可是有关部门一直拖延至今。不得已,老江来报社咨询,当身份证上的年龄和档案年龄记载不一致时,到底应该按照哪个年龄退休?记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师杨芳。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 杨芳杨律师称,我国现行有效的关于解决职工身份证与档案记载出生时间不一致问题的依据主要是劳动和社会保障部《关于制止和纠正违反国家规定办理企业职工提前退休有关问题的通知》(劳社部发〔1999〕8号)和中共中央组织部、人事部、公安部《关于认真做好干部出生日期管理工作的通知》(组通字〔2006〕41号)。 《关于制止和纠正违反...
更新时间: 2019 - 05 - 24
「案情简介」有人在小区楼顶上建狗舍养狗,影响了邻居生活,邻居为此多次与狗主人交涉,却遭白眼。张先生所在小区原来是某单位宿舍楼。因为只有这么一栋,所以也没有聘请物业公司。半年前,居住在顶楼的邻居老王一家在楼顶上建起了一座狗舍,并养了两只大狗。一到晚上有点动静,两只狗就大声狂叫,吵得人无法入睡。同样居住在顶楼的张先生不胜其扰,就找到老王,想让他把两只狗弄走,可老王说他占的是自家楼顶,建个狗舍不会影响他人。狗遇到点儿动静就大叫,会吓跑小偷,还起到了看家护院的作用。任张先生等邻居如何劝说,老王依旧我行我素。张先生为此给报社打来电话,问碰到这种在楼顶盖建筑物养宠物的事情,业主们该如何维权。记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师曹珊珊。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 曹珊珊曹律师表示,对于所饲养的动物严重干扰他人正常生活的情况,动物饲养人是要负法律责任的,我国《治安管理处罚法》第七十五条对此作出了明确的处罚规定:“饲养动物,干扰他人正常生活的,处警告;警告后不改正的,或者放任动物恐吓他人的,处二百元以上五百元以下罚款。”对于张先生来说,可以先与邻居协调,表达自己的诉求。如果协调无效,可以向居委会寻求帮助,由居委会出面进行协调处理。如果老王还是不肯解决狗叫扰民的问题,张先生还可以向110求助,请求公安机关介入处理此事,必要时也可以向法院提起诉讼。曹律师说,随着人们生活条件的提高,宠物...
更新时间: 2019 - 05 - 17
「案情简介」女儿在外地工作,已经成家。父母想全款为女儿买房,又担心以女儿名义买房日后产生纠纷——想全款为女儿买房,又担心以女儿名义买房日后产生纠纷。省会的苏女士不知道该怎么办,遂向报社打来电话咨询。苏女士说,她和爱人都是地地道道的石家庄人,在这儿生活工作了几十年,拥有几套房产。她和爱人只有一个女儿。女儿国外留学归来后,只身去了杭州打拼,并在那儿结婚生子。虽然女儿工作不错,生活不成问题,但是要想在杭州买套房子,却是力不从心。苏女士退休后去女儿那儿生活了几个月,见女儿一家租住在逼仄的小二居室里,且租金不菲,就十分心疼女儿,想把在省会的一套房子卖掉,给女儿全款在杭州买一套房子。她与丈夫商量后,就把一套房子卖掉,筹款二百万元。因杭州对住房实行限购政策,苏女士夫妇没有购房资格,但又担心买房后登记在女儿名下日后产生不必要的纠纷。那么,像苏女士这种情况,全款为子女买房,如何避免日后房产被他人分割?针对此种情况,记者咨询了河北冀华律师事务所律师任立坤。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 任立坤根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第七条之规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。因此,在本案中,苏女士拟购买的房产属于其女儿个人财产,该财产也不因其女...
更新时间: 2019 - 05 - 11
「案情简介」年过七旬的李大妈去某门市部买东西,因门市部门口地面不平而摔了一跤,导致腿部骨折。李大妈的女儿要求门市部老板赔偿,结果该老板一句话就拒绝了。这是为什么呢?今年农历正月十四下午,李大妈想着儿女要回家,就去小区门口的门市部买了两袋汤圆,结果买完汤圆就悲剧了。门市部门口有几块铺路石不见了,路面坑坑洼洼的,李大妈一个不留神摔倒在地。她尝试着站起来,却发现腿疼得厉害,无法动弹。门市部老板赶紧拨打120电话,将其送到医院。经医院诊断,李大妈腿部骨折,需住院治疗。李大妈的女儿觉得母亲摔倒,是因门市部门口的路面不平,门市部老板应该对母亲的伤情负责。当她找到门市部老板时,该老板说门口不归他管,他没有义务赔偿。李大妈女儿指着他门口的一块“门前三包”的牌子说,难道“三包”不包括地面吗?该老板说,“门前三包” 指的是包环境卫生、包周围秩序、包绿化设备。至于路面平整与否,他管不着。母亲获赔无望,李大妈女儿觉得这事儿总得有人负责,遂向报社打来电话咨询:李大妈摔倒,门市部老板是否应该赔偿?记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师赵冲。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 赵冲赵律师认为,根据《侵权责任法》第37条以及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定,公共场所的管理人或从事经营活动的主体未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。因此,李大...
更新时间: 2019 - 05 - 10
摘要:2018年以来,随着房地产政策调控延续,金融监管政策不断加强,房地产行业的变革渐渐拉开序幕。①目前,房地产行业已累积到相当大的规模,行业整合是大的趋势。在企业并购重组中,股权收购和资产收购是比较常见的两种模式,这两种模式下的税收规定差异明显,税收成本也大不相同。本文拟通过对两种收购模式的税收分析,探讨不同交易模式的利弊,以期帮助相关企业根据交易目标及收购业务实际,选择合适的并购模式,实现合理节税,减少交易成本。关键词:房地产;股权收购;资产收购;涉税处理股权收购与资产收购是房地产企业并购中常见的两种模式。所谓股权收购,是指一家企业购买另一家企业的股权,以实现对被收购企业控制的交易;资产收购,是指一家企业购买另一家企业实质经营性资产的交易。②这两种模式中受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合,且购往往属于重大涉税交易,不同并购模式的税收政策规定差异较大。一、增值税在股权收购中,营改增之前,根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号),股权转让不征收营业税;营改增之后,依据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)股权收购中股权转让行为不属于增值税的征收范围。因此,房地产企业并购中股权转让不征收增值税。在资产收购中,转让方将货物、固定资产等实质经营性资产转让给受让方,无论受让方以货币支付对价还是以非货币性资产支付对价,都...
更新时间: 2019 - 05 - 06
遗嘱是一种法律文书,有行为能力的自然人可以立遗嘱处分自己的合法财产。但在现实生活中,“冷冰冰”的遗嘱很难让遗嘱非受益人从情感上接受,进而产生遗产继承纠纷。如果遗嘱人在立遗嘱的同时,留下一份遗书,会有怎样的效果?让笔者细细讲来。一、遗嘱是什么?《中华人民共和国继承法》第十六条规定“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。”由此可知,遗嘱是一种立遗嘱人单方意思表示的法律文书。作为一种法律文书,遗嘱从形式上、内容上都有严格的法律要求,如立遗嘱人必须是完全行为能力人,遗嘱所处分的财产必须是立遗嘱人的个人合法财产,遗嘱的形式必须符合法律规定的五种遗嘱形式等等。二、遗书又是什么?本文的遗书是名词,系指死后才公开(即得知其信息)的书信——即书面形式的遗言,死者留下的书信,包括遗嘱、准遗嘱,等等。因此,遗书不是一个法律概念,我国法律也没有对其作出相应的规定;与遗嘱相比,遗书内容不仅可对自己的财产做出安排,还可以对除财产外的其它事宜做出安排,如总结自己的人生经历、对继承人的嘱托、立遗嘱的初衷、对家庭文化或优良品质的传承等等。三、遗嘱和遗书的区别首先,遗嘱是一种法律文书,形式上、内容上有严格的要求,而遗书是非法律文书;其次,遗嘱内容尽量简单、明确,只需记载财产...
更新时间: 2019 - 04 - 30
「案情简介」李大爷有两个儿子,大儿子李一(化名)自己创业做了点儿小生意,因为脑瓜灵活善于经营,生意红火,日子过得比较富裕。李大爷的二儿子李二(化名)只是一名普通的打工仔,生活过得有些拮据。今年年初,李大爷因病不幸去世。因为心疼小儿子,李大爷在遗嘱中写明,其所有财产由二儿子李二继承,其生前所欠债务由大儿子李一偿还。见到这份遗嘱后,李一虽然对父亲将财产全部给弟弟没有异议,弟弟生活困难,自己也不在乎父亲那点儿遗产,可他对父亲遗嘱中写明的债务全部由自己偿还有些疑虑。李一给记者打来咨询电话,想弄明白父亲的债务应该由谁来偿还。针对此种情况,记者咨询了河北冀华律师事务所律师任立坤。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 任立坤任律师认为,《中华人民共和国继承法》第33条规定:“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”本案中,李二取得了遗产,应当在遗产范围内清偿李大爷的债务。虽然本案中李大爷在遗嘱中明确了债务由李一承担,但传统意义上“父债子还”的概念早已随着法治的进步成了过去,李大爷针对李一承担债务的遗嘱部分是无效的。但根据上述规定,如果李一自愿承担债务,法律亦是允许的。
更新时间: 2019 - 04 - 22
「案情简介」小夫妻婚内买房,男方父母出了首付,夫妻俩共同还贷,房产证登记男方名字。不料,小夫妻闹矛盾要离婚,那么——小夫妻婚后买房,男方父母付了首付,小夫妻共同还贷款,购房协议写了男方名字,离婚时该房屋应该如何划分?近日,许女士给记者打来电话,说起了自己的烦心事。许女士跟丈夫小李在北京工作,二人商量着在北京买套房子。2017年12月份,许女士到上海出差一个星期返京后,小李告诉她,在她出差期间,他跟他的父母在他父母家附近,按揭贷款买了套商住两用房,父母出了首付,房产证登记男方名字。许女士听后认为丈夫一家不是真心对她,但许女士还是跟小李一起还了一年多的贷款。最近一段时间,许女士跟丈夫的矛盾越来越深,有了离婚的打算。可离婚时这套房子该如何划分?许女士该如何保障自己的权益呢?为此,记者咨询了河北冀华律师事务所王军立律师。「律师说法」本期点评专家:河北冀华律师事务所 王军立王律师称,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第七条:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八...
更新时间: 2019 - 04 - 18
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