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律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳

日期: 2018-05-15
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律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳


律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳


2016年5月1日,我国全面推开营业税改征增值税试点,房地产业作为最后纳入试点范围的四大行业之一,也由缴纳营业税改为缴纳增值税。对营改增之后,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税缴纳问题,本文根据相关法律规定,从以下四个方面进行了梳理,以期对该问题有较为全面的认识。


律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳

看点

01

一、何为房地产开发企业自行开发的房地产项目?



根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定,房地产开发企业自行开发的房地产项目,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。另外,房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,也属于销售自行开发的房地产项目。



看点

02

二、销售额的确定




确定销售额是房地产开发企业计算应纳增值税额的第一步;年应税销售额的多少是划分一个企业是小规模纳税人还是一般纳税人的标准。因此,销售额的确定意义重大。


房地产开发企业年应征增值税销售额500万元以上(不含本数)的为一般纳税人;年应税销售额500万元及以下(含本数)的为小规模纳税人。一般纳税人采用一般计税方法计算应纳增值税额,只在特定情况下才采用简易计税方法,而小规模纳税人只能采用简易计税方法计算应纳税额。


(一)一般纳税人销售自行开发的房地产项目销售额的确定



一般纳税人计算应纳增值税额使用一般计税方法,对于老项目可以采用简易计税方法。


根据《中国人民共和国增值税暂行条例》第六条“销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。”的规定,增值税属于价外税。因此,在计算销售额时,应将含税的销售额转换为不含税的销售额。转换方法为,含税销售额除以(1+税率)。


1、一般计税方法销售额的确定


房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税。销售额为该企业取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。


销售额的计算公式如下:


销售额=(全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)(注:根据〔2018〕32号《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》2018年5月1日之后,11%税率调整为10%,下同)


上述公式中的全部价款主要指房地产开发企业从购房者手中收取的全部房款;全部价外费用指在房款之外收取的手续费、违约金等费用。


当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款


上述“当期销售房地产项目建筑面积”,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积;“房地产项目可供销售建筑面积”,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,但不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积;“支付的土地价款”,是指房地产开发企业向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,包括征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。根据河北省政策,目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金,扣除凭证为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。


2、采用简易计税方法的老项目销售额的确定


一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,但土地价款不得从销售额中扣除。这里需要说明的是 ,如果房地产开发企业的老项目不采用简易计税方法,仍然可以采用一般计税方法计税。


老项目是指,《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》,但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。


采用简易计税方法的老项目销售额的计算公式为:销售额=(全部价款+价外费用)÷(1+5%)


这里的全部价款和价外费用的含义与一般计税方法中全部价款和价外费用的含义相同。


(二)小规模纳税人销售自行开发房地产项目销售额的确定


房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,无论是新项目还是老项目均采用简易计税方法,销售额为该企业销售房屋取得的全部价款和价外费用,并且不得扣除相应土地价款。计算公式和一般纳税人销售老项目采用简易计税方法计算销售额的公式相同:销售额=(全部价款+价外费用)÷(1+5%)



看点

03

三、预缴税款



房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,应预缴税款。根据2016430日发布的《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答》,预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款;诚意金、认筹金和订金不属于预收款。


房地产开发企业收到预收款时,未达到纳税义务发生时间(纳税义务发生时间详见下文),不开具发票,但应按照销售额的3%预缴增值税,填报《增值税预缴税款表》。


(一)一般纳税人预缴税款


一般计税方法应预缴税款=预收款÷(1+11%)×3%

老项目采用简易计税方法应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%


(二)小规模纳税人预缴税款


应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%




看点

04

四、纳税义务发生时间及纳税申报



(一)纳税义务发生时间


根据《营业税改征增值税试点实施办法(2016)》第四十五条的规定,增值税纳税义务发生的时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指房地产开发企业在销售不动产的过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为不动产权属变更的当天。


由此可见,发生应税行为是确定增值税纳税义务发生时间的前提条件。那么,何为应税行为?根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答》的规定“房地产公司销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间,以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,以实际交付时间为准。”实际中,房地产企业一般是,在收到部分或全部房款之后,才办理交房手续。因此,房地产开发企业增值税纳税义务的发生时间一般为交房的当天。


(二)纳税申报


一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应在规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。


小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应在规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。



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基本情况:马巧华律师,中国民主同盟盟员,曾在某房地产公司法务部工作,2010年入职河北冀华律师事务所,为该所专职律师。现任石家庄北方药博园管委会法律顾问,中国人民银行石家庄中心支行专项法律顾问,河北省小额贷款协会专家顾问团成员,2015年取得证券从业资格。专业领域:房地产法律事务、公司法律事务、税法。

联系电话:15032661331



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  • Amy
    发布时间: 2020 - 03 - 24
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2018 - 01 - 06
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2018 - 01 - 06
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2018 - 01 - 06
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2018 - 01 - 07
为加强与法律院校交流合作,培养优秀法治人才,河北冀华律师事务所决定面向高等法律院校,接收法律实习生。一、接收岗位接收实习生20名,主要安排在本所法律事务部辅助律师工作,实习内容主要包括民商事、刑事、行政诉讼及非诉讼等业务实践,可参加本所统一组织的律师授课或讲座活动,旁听本所律师为代理人的庭审活动等。实习期限原则上不超过2个月。二、人选条件实习生应具备下列条件:1.政治立场坚定,品学兼优,遵纪守法;2.法律专业大四学生,以及少量在校硕士、博士研究生;3.身体健康;4.能够保证工作时间,全程参加实习;5.通过司法考试者优先。本次接收实习生主要从石家庄地区一本院校或者河北籍但在外地一本院校就读的学生中择优选拔,优先安排本所设立实习基地院校的学生。学生实习期间交通、住宿、生活等费用本人自理。三、接收程序(一)报名有意者请将个人简历邮寄至河北冀华律师事务所或将电子版发送至邮箱jihua666666@163.com。(二)资格审查。(三)办理接收手续。根据报名情况,择优确定人选,办理相关手续。四、实习管理实习期间,我所会同实习生所在学校共同做好日常管理和教育培训,专门安排律师担任实习生指导老师,指导老师帮助实习生制定学习计划并负责学生的业务学习和实践及生活安全管理。实习结束后,根据实习情况出具鉴定材料,由指导老师写出评语,主管主任负责审核并签署意见。 联系电话:0311-808052...
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