News

冀华文化

律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳

日期: 2018-05-15
浏览次数: 45
关闭窗口】【打印


律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳


律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳


2016年5月1日,我国全面推开营业税改征增值税试点,房地产业作为最后纳入试点范围的四大行业之一,也由缴纳营业税改为缴纳增值税。对营改增之后,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税缴纳问题,本文根据相关法律规定,从以下四个方面进行了梳理,以期对该问题有较为全面的认识。


律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳

看点

01

一、何为房地产开发企业自行开发的房地产项目?



根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定,房地产开发企业自行开发的房地产项目,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。另外,房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,也属于销售自行开发的房地产项目。



看点

02

二、销售额的确定




确定销售额是房地产开发企业计算应纳增值税额的第一步;年应税销售额的多少是划分一个企业是小规模纳税人还是一般纳税人的标准。因此,销售额的确定意义重大。


房地产开发企业年应征增值税销售额500万元以上(不含本数)的为一般纳税人;年应税销售额500万元及以下(含本数)的为小规模纳税人。一般纳税人采用一般计税方法计算应纳增值税额,只在特定情况下才采用简易计税方法,而小规模纳税人只能采用简易计税方法计算应纳税额。


(一)一般纳税人销售自行开发的房地产项目销售额的确定



一般纳税人计算应纳增值税额使用一般计税方法,对于老项目可以采用简易计税方法。


根据《中国人民共和国增值税暂行条例》第六条“销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。”的规定,增值税属于价外税。因此,在计算销售额时,应将含税的销售额转换为不含税的销售额。转换方法为,含税销售额除以(1+税率)。


1、一般计税方法销售额的确定


房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税。销售额为该企业取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。


销售额的计算公式如下:


销售额=(全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)(注:根据〔2018〕32号《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》2018年5月1日之后,11%税率调整为10%,下同)


上述公式中的全部价款主要指房地产开发企业从购房者手中收取的全部房款;全部价外费用指在房款之外收取的手续费、违约金等费用。


当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款


上述“当期销售房地产项目建筑面积”,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积;“房地产项目可供销售建筑面积”,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,但不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积;“支付的土地价款”,是指房地产开发企业向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,包括征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。根据河北省政策,目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金,扣除凭证为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。


2、采用简易计税方法的老项目销售额的确定


一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税,但土地价款不得从销售额中扣除。这里需要说明的是 ,如果房地产开发企业的老项目不采用简易计税方法,仍然可以采用一般计税方法计税。


老项目是指,《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》,但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。


采用简易计税方法的老项目销售额的计算公式为:销售额=(全部价款+价外费用)÷(1+5%)


这里的全部价款和价外费用的含义与一般计税方法中全部价款和价外费用的含义相同。


(二)小规模纳税人销售自行开发房地产项目销售额的确定


房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,无论是新项目还是老项目均采用简易计税方法,销售额为该企业销售房屋取得的全部价款和价外费用,并且不得扣除相应土地价款。计算公式和一般纳税人销售老项目采用简易计税方法计算销售额的公式相同:销售额=(全部价款+价外费用)÷(1+5%)



看点

03

三、预缴税款



房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,应预缴税款。根据2016430日发布的《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答》,预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款;诚意金、认筹金和订金不属于预收款。


房地产开发企业收到预收款时,未达到纳税义务发生时间(纳税义务发生时间详见下文),不开具发票,但应按照销售额的3%预缴增值税,填报《增值税预缴税款表》。


(一)一般纳税人预缴税款


一般计税方法应预缴税款=预收款÷(1+11%)×3%

老项目采用简易计税方法应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%


(二)小规模纳税人预缴税款


应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%




看点

04

四、纳税义务发生时间及纳税申报



(一)纳税义务发生时间


根据《营业税改征增值税试点实施办法(2016)》第四十五条的规定,增值税纳税义务发生的时间为:纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指房地产开发企业在销售不动产的过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为不动产权属变更的当天。


由此可见,发生应税行为是确定增值税纳税义务发生时间的前提条件。那么,何为应税行为?根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答》的规定“房地产公司销售不动产,以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间,以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的,以实际交付时间为准。”实际中,房地产企业一般是,在收到部分或全部房款之后,才办理交房手续。因此,房地产开发企业增值税纳税义务的发生时间一般为交房的当天。


(二)纳税申报


一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应在规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。


小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应在规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。



律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳





律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳


基本情况:马巧华律师,中国民主同盟盟员,曾在某房地产公司法务部工作,2010年入职河北冀华律师事务所,为该所专职律师。现任石家庄北方药博园管委会法律顾问,中国人民银行石家庄中心支行专项法律顾问,河北省小额贷款协会专家顾问团成员,2015年取得证券从业资格。专业领域:房地产法律事务、公司法律事务、税法。

联系电话:15032661331



律师实务 | 房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税的缴纳

STEP 1 / PROJECT SPECIFICATIONS
传真
STEP 2 / INSTALLATION ENVIRONMENT
STEP 3 / CONTACT INFO
  • 李军
    发布时间: 2020 - 09 - 07
    您好! 夫妻两人都在同一公司上班,我老婆被宜昌奥美经理张松林在公司里猥亵调戏了,强奸了。2011年1月10日晚上,我老婆应张松林的要求到公司加班.动手动脚。我老婆开始反感并对其发火,张松林不仅不加收敛,反而动手将我老婆的手臂反扭后往后拖。我老婆继续反抗并打张松林的耳光,还将连脸部抓破,咬伤连手背,但还是被张松林拖到卧室摁在沙发上。张松林用言语恐吓我老婆后与其发生了性关系。闹得沸沸扬扬。这件事情发生了好几天,我老婆才告诉我跟我说,我就报警了,公安局来人就把他带走了,在警方向检察院申请批捕时,却因为强奸的证据不足被驳回,由于强奸案件需要有足够的证据,而事情已经过去好几天,这对取证工作带来很大的难度。警方无奈,只拘留了四天,就把他放出来了,现在还是宜昌奥美经理。气愤不气愤?我们悲愤而又无奈!难道这世上真的就没有公道了,黑的就真的能被说成白的!!我的老婆就讨不回公道了吗?这种禽兽就这样逍遥法外吗?这不是让这些禽兽们认为:只要有关系没证据就不能将他怎么着吗?他不是还要继续作恶惨害妇女吗?还怎么让老百姓相信法律啊!打击罪犯保护人民,不是成了保护罪犯坑害人民了吗!我是无路可走了,请大家想想办法!!求了!!! 我们现在只有等,但是不管等多久,我们都不会放弃。我们不能背负耻辱过一辈子! 我们已做好了打持久战的准备。我老婆遭受了张松林的恐吓和折磨,无论是身体还是精神上都受到了不同程度的摧残,她的身体权、人格尊严权、人身自由权都受到了损害。宜昌奥美经理张松林阴险狡辩,有胆强奸人,无胆承认。 宜昌奥美经理张松林道德品质败坏的道貌岸然的伪君子。到底还有没有人性、良知、道义?我为张松林这个披着人皮的野兽残害妇女的行径而愤恨满腔!就是倾家荡产也要将宜昌奥美经理张松林犯罪分子绳之以法。但愿法律能为我们讨回公道。恳请法律界有良心,有正义感的人士为我老婆申张正义、主持公道,将以身试法的宜昌奥美经理张松林犯罪分...
    回复内容:
    回复时间: 2020 - 09 - 07
  • Jones
    发布时间: 2020 - 09 - 03
    Hey there, I just found your site, quick question…My name’s Eric, I found jihualawyer.com after doing a quick search – you showed up near the top of the rankings, so whatever you’re doing for SEO, looks like it’s working well.So here’s my question – what happens AFTER someone lands on your site? Anything?Research tells us at least 70% of the people who find your site, after a quick once-over, they disappear… forever.That means that all the work and effort you put into getting them to show up, goes down the tubes.Why would you want all that good work – and the great site you’ve built – go to waste?Because the odds are they’ll just skip over calling or even grabbing their phone, leaving you high and dry.But here’s a thought… what if you could make it super-simple for someone to raise their ...
    回复内容:
    回复时间: 2020 - 09 - 03
  • Jones
    发布时间: 2020 - 09 - 03
    Hey there, I just found your site, quick question…My name’s Eric, I found jihualawyer.com after doing a quick search – you showed up near the top of the rankings, so whatever you’re doing for SEO, looks like it’s working well.So here’s my question – what happens AFTER someone lands on your site? Anything?Research tells us at least 70% of the people who find your site, after a quick once-over, they disappear… forever.That means that all the work and effort you put into getting them to show up, goes down the tubes.Why would you want all that good work – and the great site you’ve built – go to waste?Because the odds are they’ll just skip over calling or even grabbing their phone, leaving you high and dry.But here’s a thought… what if you could make it super-simple for someone to raise their ...
    回复内容:
    回复时间: 2020 - 09 - 03
最新新闻 / News More
1
2018 - 01 - 07
为加强与法律院校交流合作,培养优秀法治人才,河北冀华律师事务所决定面向高等法律院校,接收法律实习生。一、接收岗位接收实习生20名,主要安排在本所法律事务部辅助律师工作,实习内容主要包括民商事、刑事、行政诉讼及非诉讼等业务实践,可参加本所统一组织的律师授课或讲座活动,旁听本所律师为代理人的庭审活动等。实习期限原则上不超过2个月。二、人选条件实习生应具备下列条件:1.政治立场坚定,品学兼优,遵纪守法;2.法律专业大四学生,以及少量在校硕士、博士研究生;3.身体健康;4.能够保证工作时间,全程参加实习;5.通过司法考试者优先。本次接收实习生主要从石家庄地区一本院校或者河北籍但在外地一本院校就读的学生中择优选拔,优先安排本所设立实习基地院校的学生。学生实习期间交通、住宿、生活等费用本人自理。三、接收程序(一)报名有意者请将个人简历邮寄至河北冀华律师事务所或将电子版发送至邮箱jihua666666@163.com。(二)资格审查。(三)办理接收手续。根据报名情况,择优确定人选,办理相关手续。四、实习管理实习期间,我所会同实习生所在学校共同做好日常管理和教育培训,专门安排律师担任实习生指导老师,指导老师帮助实习生制定学习计划并负责学生的业务学习和实践及生活安全管理。实习结束后,根据实习情况出具鉴定材料,由指导老师写出评语,主管主任负责审核并签署意见。 联系电话:0311-808052...
2
2018 - 01 - 07
亲爱的朋友,欣闻您司考顺利过关,冀华人为您鼓掌喝彩!此刻,您已具备迈入河北律界旗舰所――冀华的资格!热情、专业、卓越的冀华人欢迎您的到来!冀华,是这样的一个朋友圈。冀华总所成立于1996年,设在石家庄,并在唐山、定州、赞皇设3个分所,现有执业律师、实习和行政人员300余人。冀华人圈大律云集、鸿儒常聚,众朋亲如一家,或促膝长谈,或耳提面命,来此大家庭,将使您获得全方位的执业支持,助圆您的人生梦想。冀华,是这样的一支律师团。冀华律师足迹遍布燕赵大地,经常转战京津乃至全国各地,法学深厚,业绩卓著,多名律师被评为全国优秀律师、全国优秀仲裁员、全国法律援助先进个人和省优秀律师。您的到来,将融入一支满腔正能量、激情燃烧的律师团队之中,师从名师,携手同行,走向成功的大道。冀华,是这样的一方创业园。乘一带一路战略、京津冀协同发展、雄安新区建设的东风,冀华发挥资源优势,拓展业务布局,调整设立了银行金融、证券发行、地产开发、知识产权、刑事、保险、涉外、家庭财富保护与传承等19个法律事务部,每周办好冀华律师大讲堂,时常邀请知名律师、业界精英、文化名人、先进典型来所演讲报告、传经送宝。来这里,任您选择干事创业、奋勇搏击的领域,为您搭建起了专业成长、事业腾飞的良好平台。冀华,是这样的一幢文化楼。冀华拥有独立办公大楼、2000多平米庭院、近百个车位,建有律师文化长廊、客户接待室、党员活动室、篮球场、乒乓球场等...
3
2018 - 01 - 11
请投票102张力、117甄玉波爱民维权    以法护国     有我冀华律师        2017年12月26日,又一轮法律界的热波涌起波及全省。人们看到,两个熟悉的面孔或名字——冀华律师张力、甄玉波入围“河北十大法治人物”评选。        据统计分析,河北十大法治人物候选人20人,维权一线的律师3人中,冀华所副主任张力、高级合伙人甄玉波2人入围。为深入宣传贯彻党的十九大精神、全面推进新时代法治河北建设,河北省在12月26日——30日推出全省“十大法治人物、十大法治事件、十大法治成果”年度重大评选活动。        河北十大法治人物的评选要求是:在推进依法执政、科学立法、依法行政、公正司法,开展法学研究、法律服务、法治创建,弘扬法治理念、普及法律常识,维护社会秩序、弘扬公平正义,推动完善法治建设机构机制等工作中作出卓越成绩,在全省法治建设中有重大影响的先进人物(群体、团队)。        该评选活动由河北省省委法治办牵头,省委政...
4
2018 - 01 - 06
2017年12月22日下午,河北冀华律师事务所高级合伙人商杰律师在所内举办了一场《精进自己,分享他人》的业务讲座,与青年律师交流办理民商事业务经验心得。        商杰律师以讲割麦子的故事开场,让青年律师深刻体会向上向前的精神所带来的震撼,引出做律师业务一丝不苟、瞄准目标不断努力的重要性,并以冀华所马越平马主任为例,告诫青年律师时刻重视自身的谈吐、衣着以及精神状态。       商杰律师结合自己在野三坡参与改革,招商引资,为当地生态环境的改善努力工作的经历,告诫青年律师要不断地在服务中提高自己,才能赢得客户和对方当事人尊重。       最后,商杰律师说:“依法治国的时代已到来,这是律师职业的新时代。冀华是大家的冀华,冀华属于年轻的一代,希望青年律师能够努力,每时每刻发现崭新的自己。”
5
2018 - 01 - 06
2017年12月16日、2017年12月17日两天,河北冀华律师事务所张淑贞、陈淑琴、邹德凤、杨艳霞、杨艳芳等多名律师参加了滳慧商学院组织的第122期总裁律师课程—《股权激励与合伙人制度落地实操》。        北京大学法商金融课题组组长、北京大学股改上市课题组主任、滳会商学院创始院长高度强老师在其一天半的授课中,从“律师为什么要学习股权激励”、“股权激励的12定解决方案”、“股权激励的14种主要模式”、“股权激励方案落地10策”、“股权激励有效运行的6大问题”、“合伙人机制浅析及操作流程”6个方面为学员进行了讲解。        泰山管理学院院长马方老师在其半天的授课过程中,以幽默风趣的语言讲解了“合作人之间股权分配问题”。在课程学习期间,参与课程的企业家和律师积极发言,并进行了良好的互动与沟通。
6
2018 - 01 - 06
为深入宣传贯彻党的十九大精神、全面推进新时代法治河北建设,河北省“十大法治人物、十大法治事件、十大法治成果”(简称“法治三个十”)评选活动于2017年12月26日正式启动网络投票,在“网信河北”官微、河北法制网同步进行,于12月30日17:00结束。冀华所副主任张力、高级合伙人甄玉波分别取得了网络总票第一名、第三名。通过此次网络评选活动,两名候选人的先进事迹在全省乃至全国得到了较好的宣传,提升了冀华所作为全省旗舰所的影响力。       2017年度“法治三个十”评选活动,由河北省省委法治办牵头,省委政法委、省司法厅、省文明办、省网信办、省法宣办、河北日报报业集团等部门共同主办,省人大常委会法工委、省法院、省检察院、省公安厅、省政府法制办、省法学会等部门协办,河北法制报社、河北省地方法治建设研究中心承办。       在公布的候选对象中,“法律服务普惠群众的好律师——张力”,“致力法治进步的律师——甄玉波”,均来自冀华所,一所花开并蒂,令人振奋。    “身在冀华,热爱冀华,传播冀华声音,光大冀华形象,是每一个冀华人义不容辞的义务”,两网投票窗口及两律师事迹在冀华所微信群、朋友圈、各分所、律协各专业委员会、省法学会、部分高校、各业务单位传扬开来,好评如潮...
7
2018 - 01 - 06
冀华所举办党的十九大精神学习培训会        为使全所律师更加深刻领悟党的十九大精神实质,进一步提升思想政治水平,更好服务中心、服务大局,12月15日下午,冀华所党支部举办党的十九大精神学习培训会,邀请河北省委党校政法部副主任、法学博士、河北省政府法律顾问杨福忠教授,详细解读党的十九大精神。律所合伙人、专职律师、律师助理及行政人员参加了学习培训会,党支部书记、管委会主任范浩南简要总结了全所学习十九大精神的情况并对下步学习贯彻工作提出了要求,党支部副书记陈淑琴主持了学习培训会。       杨福忠教授以“新时代全面依法治国的行动指南”为题,紧扣党的十九大报告,结合个人学习研究成果,从三个方面进行了详细的解读:第一,新时代社会主要矛盾变化对依法治国提出的新要求;第二,新时代全面依法治国的基本方略;第三,深化依法治国实践的重点领域。杨教授思维严谨缜密,语言生动风趣,讲解鞭辟入里,引用了详实的数据、鲜活的案例,引起了与会律师的强烈共鸣,现场纷纷与杨教授互动,使这次学习培训达到了预期目的。       此次学习培训,是冀华所党支部学习贯彻党的十九大精神系列活动之一,此前,冀华所连续...
8
2018 - 01 - 07
12月5日,京津冀首届暨河北省第二届律师书画摄影作品展在石家庄市美术馆举行。冀华所选送的六幅作品均入展并获奖,张力律师的书法作品获一等奖,杨辉、陈绍静、王树壮的书法作品,张哲律师的2幅摄影作品获优秀奖。      河北省司法厅党委副书记、副厅长王大为,河北省律师协会会长李益民出席展会并致辞。省律协齐明亮副会长主持开幕式。省人大、省政协以及北京市律师协会、天津市律师协会有关领导、专家和律师界代表,共400余人参加展会。       此次展览,由河北省律师协会主办,北京市律师协会、天津市律师协会协办,石家庄美术馆承办。主题是“学习贯彻党的十九大精神,大力推进律师文化建设”,要求围绕京津冀协同发展、雄安新区建设蓝图的美好畅想进行创作。京津冀三地110多名律师的近200幅作品入展。      与会领导、艺术家、观众评价说,这些作品充分展现了新时代律师的风采,诠释了律师的责任担当,传递了律师的正能量。      参展领导对冀华所积极参与京津冀律师文化协同发展的热情给予肯定。张力副主任的“雄起京津冀 安定大中华”行楷对联引人推敲。冀华律师事务所获奖书法作品:冀华律师事务所获奖摄影作品:
9
2018 - 01 - 11
请投票102张力、117甄玉波爱民维权    以法护国     有我冀华律师        2017年12月26日,又一轮法律界的热波涌起波及全省。人们看到,两个熟悉的面孔或名字——冀华律师张力、甄玉波入围“河北十大法治人物”评选。        据统计分析,河北十大法治人物候选人20人,维权一线的律师3人中,冀华所副主任张力、高级合伙人甄玉波2人入围。为深入宣传贯彻党的十九大精神、全面推进新时代法治河北建设,河北省在12月26日——30日推出全省“十大法治人物、十大法治事件、十大法治成果”年度重大评选活动。        河北十大法治人物的评选要求是:在推进依法执政、科学立法、依法行政、公正司法,开展法学研究、法律服务、法治创建,弘扬法治理念、普及法律常识,维护社会秩序、弘扬公平正义,推动完善法治建设机构机制等工作中作出卓越成绩,在全省法治建设中有重大影响的先进人物(群体、团队)。        该评选活动由河北省省委法治办牵头,省委政...
10
2018 - 01 - 07
12月5日,京津冀首届暨河北省第二届律师书画摄影作品展在石家庄市美术馆举行。冀华所选送的六幅作品均入展并获奖,张力律师的书法作品获一等奖,杨辉、陈绍静、王树壮的书法作品,张哲律师的2幅摄影作品获优秀奖。      河北省司法厅党委副书记、副厅长王大为,河北省律师协会会长李益民出席展会并致辞。省律协齐明亮副会长主持开幕式。省人大、省政协以及北京市律师协会、天津市律师协会有关领导、专家和律师界代表,共400余人参加展会。       此次展览,由河北省律师协会主办,北京市律师协会、天津市律师协会协办,石家庄美术馆承办。主题是“学习贯彻党的十九大精神,大力推进律师文化建设”,要求围绕京津冀协同发展、雄安新区建设蓝图的美好畅想进行创作。京津冀三地110多名律师的近200幅作品入展。      与会领导、艺术家、观众评价说,这些作品充分展现了新时代律师的风采,诠释了律师的责任担当,传递了律师的正能量。      参展领导对冀华所积极参与京津冀律师文化协同发展的热情给予肯定。张力副主任的“雄起京津冀 安定大中华”行楷对联引人推敲。冀华律师事务所获奖书法作品:冀华律师事务所获奖摄影作品:
微信公众号
地址:河北省石家庄市桥西区石铜路11号冀华律师楼
邮箱:jihualawyer@vip.163.com
法律咨询:0311-85288005
招聘咨询:0311-68071262
传真:0311-85288018
邮编:050091
传真:+86 0755-2788 8009
Copyright ©2017 - 2022 河北冀华律师事务所
犀牛云提供企业云服务